بررسی طرح تبدیل مطالبات بانک مسکن به اوراق بهادار
تعداد بازدید : 116
اوراق رهنی طرحی برای افزایش منابع مالی مسکن
حبیب نیکجو - از روز اولی که دولت یازدهم بر سر کار آمد، قصد داشت تا به هر شکلی که شده است، مردم را خانه دار کند. البته با استفاده از روش های تجربه شده در دنیا. با این حال این روش ها کارگر نیفتاد. بعد از تجربه ناموفق در زمینه صندوق پس انداز یکم و افزایش سقف وام مسکن، جمع بندی دولت این بوده است که تنها راه خانه دار شدن مردم، از بین بردن فاصله سقف وام و قیمت مسکن است.
اما یک مشکل بزرگ وجود دارد: بانک مسکن منابع لازم برای پرداخت وام را ندارد. مشکل این جا بود که بانک مسکن باید وام های بزرگی را به صورت بلند مدت به وام گیرندگان پرداخت کند و از این رو خیلی زود منابعش ته می کشید. بنابراین قادر نبود وام های فراوان و بلند مدتی را ارائه کند. موضوع کمبود منابع مالی برای وام های مسکن در بسیاری از نقاط دنیا یک چالش مهم است که برای رفع این مشکل، اقتصاددانان جهان به فکر افتادند و راه حل«اوراق رهنی مسکن» را معرفی کردند. دولت یازدهم نیز با علم به این موضوع به دنبال این است که با بهره گیری از این شیوه قدرت وام دهی خود را افزایش دهد. اما مکانیزم «اوراق رهنی مسکن» به چه صورت است؟
اوراق رهنی مسکن(mortgage backed securities) ابزاری است که به وسیله آن بانک ها می توانند قدرت وام دهی خود را افزایش دهند. یعنی بتوانند به افراد بیشتری وام بدهند یا مبلغ وام را برای وام گیرندگان افزایش دهند. برای توضیح سازوکار این اوراق عملیات بانک مسکن را در نظر می گیریم:بانک مسکن برمبنای مبالغی که از مردم جمع آوری کرده یا کمک هایی که دولت به آن کرده است، اقدام به پرداخت وام های بلندمدت و کم بهره به مردم می کند. مثلا در حال حاضر، از طریق صندوق پس انداز یکم، در تهران وام 80 میلیون تومانی با اقساط 12 ساله و نرخ سود 14 درصد پرداخت می کند. براین اساس، بانک مسکن برای جمع آوری کل مبالغ وام پرداختی اش، باید 12 سال منتظر بماند.12 سالی که سبب می شود قدرت وام دهی این بانک (در تعداد و مبلغ وام) کاهش یابد. اما در وام های مسکن تا روز آخر سند واحد مسکونی در رهن بانک باقی می ماند و این می تواند نقطه اتکای این نوع وام ها باشد. اوراق رهنی مسکن که نیز برپایه این بدهی وام گیرندگان به وام مسکن و در رهن بودن خانه، شکل می گیرند. یعنی بانک مسکن بدهی خود را تنزیل می کند و در ازای آن پول نقد دریافت می کند. این پول نقد را می تواند درمسیر وام دهی به دیگر متقاضیان وام به کار گیرد. اما مکانیزم تنزیل به این صورت است که بانک مسکن طلب خود از وام گیرندگان را که طی زمان قرار است نقد شود، در اختیار شرکت انتشاردهنده اوراق رهنی قرار می دهد. این شرکت نیز برمبنای این بدهی، اقدام به انتشار اوراق بهادار می کند. این اوراق در بازار سرمایه با نرخ سود مناسب به فروش می رسد و عده ای برای انتفاع مالی این اوراق را خریداری می کنند. بنابراین، بانک مسکن می تواند بدهی های خود را در بازار به فروش برساند تا بتواند نقدینگی کافی برای پرداخت وام های بیشتر را به دست آورد. نمودار زیر این موضوع را به خوبی نشان می دهد.این نوع اوراق یک تفاوت عمده با اوراق فعلی حاضر در بازار دارد. اوراقی که در حال حاضر در بازار سهام معامله می شود مبتنی بر دارایی است. یعنی یک دارایی واقعی مثلا کارخانه ای وجود دارد که فرد سهام آن را خریداری می کند. اما در این جا اوراق مبتنی بر بدهی است. یعنی این جا دیگر خبری از دارایی واقعی نیست و شما تنها برمبنای اینکه یک بدهی در آینده نقد می شود این اوراق را خریداری می کنید.
ملاحظات اوراق رهنی مسکن
اگرچه این روش می تواند قدرت وام دهی بانک ها را افزایش دهد اما ملاحظات بسیار جدی دارد:
اولین ملاحظه به اختلاف نرخ سود بازمی گردد. برای اینکه اوراق مبتنی بر وام های مسکن، در بازار سرمایه به فروش برسد، باید سودی به اندازه میانگین بازار را داشته باشد. در غیر این صورت این اوراق خریداری نخواهد داشت. از این رو، اختلاف بین نرخ بازپرداخت 14 درصدی وام مسکن و احتمالا 18 تا 20 درصدی این اوراق به وجود خواهد آمد. تامین این تفاوت یک مسئله و چالش جدی بر سر راه این اوراق خواهد بود.دومین ملاحظه این اوراق را هم می توان در بحران مالی غرب دید که ریشه آن همین، استفاده بی حد و حصر از این اوراق بود. به عبارت دیگر، اگر تکانه منفی به بازار مسکن وارد شود و افراد نتوانند وام خود را بازپرداخت کنند و قیمت خانه کفاف وام را ندهد، بحران زا خواهد شد.ملاحظه سوم هم به شرعی بودن این روش تامین مالی برمی گردد که گویا کمیته فقهی سازمان بورس، مجوز آن را صادر کرده است و نگرانی کمی در این زمینه وجود دارد.