آیا فروش مال «رهن داده شده» جرم است؟

یک حقوقدان گفت: قانونگذار به این موضوع تصریح دارد که واگذاری منافع یا عین مال غیر در قالب فروش، صلح، اجاره و هبه جرم محسوب می‌شود اما در مورد مال مرهونه تصریحی نکرده و به دلیل اینکه در قوانین جزایی، اصل تفسیر به نفع متهم حاکم است، این خلاء قانونی  موجب برخی سوءاستفاده‌ها شده است. به گزارش خبرگزاری میزان، آرش دولتشاهی، حقوقدان و وکیل دادگستری یکی از بزرگ ترین مشکلات مردم را در سال‌های اخیر، فروش مال مرهونه برشمرد و اظهار کرد: به عنوان مثال، بسیاری از افراد برای خانه‌دار شدن، آپارتمانی را پیش‌خرید می‌کنند که سازنده یا مالک، برای دریافت وام، اسناد مالکیت واحدهای آن را، در حالی در رهن بانک یا موسسات مالی و اعتباری می‌گذارد که قیمت آن را قبلا از افراد دریافت کرده است و سپس متواری می‌شود. وی با بیان اینکه در چنین شرایطی، بانک برای دریافت بدهی خود، ملک مورد نظر را به مزایده می‌گذارد، ادامه داد: در این میان، افرادی که قبلا واحدهای آپارتمانی ملک مورد نظر را پیش‌‌خرید کرده‌اند، برای تحویل گرفتن واحدهای خود، ناگزیرند بدهی مالک اصلی به بانک را بپردازند. این در حالی است که به جرات می‌توان گفت بسیاری از افرادی که به پیش‌خرید ملک اقدام می‌کنند، از میان قشرهای متوسط و ضعیف جامعه هستند و الزام به پرداخت بدهی مالک اصلی، مشکلات مالی آنها را که در مواردی از طریق گرفتن وام یا قرض یا فروش لوازم منزل خود، سرمایه مورد نظر را تهیه کرده‌اند، دو چندان یا چندین برابر می‌کند.

 فروش ملک در رهن، فروش مال غیر محسوب نمی‌شود

دولتشاهی در پاسخ به اینکه آیا فروش ملک در رهن بانک، مصداق فروش مال غیر و کلاهبرداری است یا خیر، گفت: در این باره نظریه‌ای مشورتی از اداره‌کل حقوقی قوه قضاییه وجود دارد، مبنی بر اینکه با توجه به ماده 793 قانون مدنی و متون فقهی چنین استنباط می‌شود که رهن موجب خروج عین مرهونه از مالکیت راهن نمی‌شود و صرفا برای مرتهن نسبت به مال مرهونه حق عینی و حق تقدم ایجاد می‌کند که می‌تواند از محل فروش مال مرهونه طلب خود را استیفا کند. وی ادامه داد: بر اساس این نظریه، عمل فروش ملک در رهن، فروش مال غیر محسوب نمی‌شود زیرا رکن رکین بزه فروش مال غیر، فروش بدون مجوز قانونی است که در ماده یک قانون راجع به انتقال مال غیر، درباره آن آمده است: «کسی که مال غیر را با علم به اینکه مال غیر است به نحوی از انحا عینا یا منفعتا بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند، کلاهبردار محسوب می‌شود.» به گفته این حقوقدان، اگرچه با عقد رهن از اختیار مالک برای تصرف در عین مرهونه کاسته می‌شود اما حق مالکیت او از بین نمی‌رود و راهن همچنان مالک عین مرهونه است. دیوان عالی کشور نیز در رای شماره 1796 مورخ 9 شهریور سال 1311 به صراحت اعلام کرده است که انتقال عین مرهونه توسط راهن به دلیل تعلق مال به راهن مشمول ماده یک قانون راجع به انتقال مال غیر نمی‌شود. وی با بیان اینکه طبق بخش دیگری از این نظریه، فروش ملک در رهن از مصادیق ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا، اختلاس و کلاهبرداری نیز محسوب نمی‌شود، اظهار کرد: برای تحقق فعل مادی این جرم، «توسل به وسایل متقلبانه» ضروری است و باید مقدم بر تحصیل مال باشد. بنابراین صرف عدم ذکر در رهن بودن مبیع در مبایعه‌نامه یا توافق‌نامه (فعل منفی) موجب تحقق رکن مادی جرم کلاهبرداری نمی‌شود. دولتشاهی خاطرنشان کرد: به عبارت دیگر، مکتوم داشتن یک موضوع، نمی‌تواند از مصادیق کلاهبرداری باشد. به این معنا که فعل منفی یا سکوت، کلاهبرداری نیست و ترک فعل هرچند توام با سوءنیت باشد و موجب اغفال دیگری شود، عنصر مادی کلاهبرداری محسوب نمی‌شود. زیرا عنصر مادی آن فعل مثبت است بنابراین خریدار حتی با آگاهی از موضوع رهن بعد از خرید مبیع، صرفا می‌تواند با دادخواست حقوقی به حقوق ادعایی خود دست پیدا کند.