مشاوره حقوقی
خوانندگان محترم! در صفحه 12 روزنامه خراسان، پاسخ‌گوی پرسش های حقوقی شما هستیم. شما می توانید پرسش های خود را در تمام زمینه های حقوقی، از طریق پیامک به شماره 2000999 ارسال کنید. لطفاً در ابتدای متن پیامک حتما کلمه «حقوقی» را قید فرمایید.
پرسش: طی توافق با سازنده یک ملک، آپارتمانی را به صورت پیش فروش از وی خریداری کردم. طبق مندرجات قرارداد، وسایلی که قرار بود در آپارتمان نصب شود، باید از جنس و مارک خاصی می‌بود. اما فروشنده به بهانه نایاب شدن آن مارک و جنس، از مارک دیگری که ارزان تر بوده، استفاده کرده است. چگونه می توانم از او شکایت کنم؟
پاسخ: فروشنده مکلف است به آن چه در قرارداد تعهد کرده است عمل کند. از جمله تعهدات فروشنده، ساخت و تحویل ملک با مواد و تجهیزاتی است که در قرارداد آمده است. ابتدا با ارسال اظهارنامه ای از فروشنده دعوت کنید به تعهداتش عمل کند. اگر اظهارنامه چاره‌ساز نشد، علیه فروشنده در دادگاه عمومی حقوقی اقامه دعوا کنید. اگر هنوز ملک را تحویل نگرفته‌اید، می‌توانید علیه ایشان دعوای «الزام به تحویل مبیع» طرح کنید. در متن دادخواست موضوع را به شکل مختصر برای دادگاه شرح و توضیح دهید که منظور شما از طرح دعوا، الزام فروشنده به تحویل آپارتمان با شرایط تعیین شده در قرارداد است. اگر قبلاً ملک را تحویل گرفته‌اید و بعد از تحویل گرفتن ملک متوجه شده‌اید که فروشنده از مواد و مصالح تعیین شده استفاده نکرده است، علیه وی در دادگاه عمومی حقوقی دعوای «الزام به ایفای تعهدات قراردادی» طرح کنید. در متن دادخواست موضوع را به شکل مختصر برای دادگاه شرح و توضیح دهید که منظور شما از طرح دعوا، الزام فروشنده به تعویض وسایل نصب شده است. در هر صورت تصویر قرارداد را به همراه دادخواست به دادگاه ارائه دهید. به طور کلی فروشنده ملزم به ساخت و تحویل آپارتمان در مدت و با شرایط و وسایل تعیین شده در قرارداد است. در صورتی که فروشنده از انجام تعهدش خودداری کند، علاوه بر امکان اقامه دعوا برای الزام او به ایفای تعهد می‌توان خسارات وارد شده را نیز از او مطالبه کرد. اگر برای تاخیر در انجام تعهدات در قرارداد وجه التزام یا خسارت تاخیر تعیین شده باشد می توانید مبلغ مقرر در قرارداد را مطالبه کنید. اما اگر در قرارداد شما مبلغی به عنوان وجه التزام (یا خسارت تاخیر) تعیین نشده باشد، باید خسارات وارد شده به شما را با ارائه اسناد و مدارک مربوط به دادگاه اثبات کنید. بر اساس ماده 515 قانون آیین دادرسی مدنی شما می‌توانید تمام خساراتی را که به دلیل عدم وفای به عهد بدهکار به شما وارد آمده است، همزمان با تقدیم دادخواست اصلی یا در طول رسیدگی به دعوای اصلی یا به صورت دعوای جداگانه از کسی که محکوم می‌شود، مطالبه کنید. این خسارات شامل خسارت ناشی از تاخیر در انجام تعهد و خسارات دادرسی یعنی هزینه های ناشی از طرح دعوا در دادگاه است. خسارات دادرسی خود شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل، هزینه تحقیقات محلی، هزینه کارشناسی و ... است. ماده 515 قانون آیین دادرسی مدنی بیان می کند: «خواهان حق دارد ضمن تقدیم دادخواست یا در اثنای دادرسی یا به‌طور مستقل، جبران خسارات ناشی از دادرسی یا تأخیر انجام تعهد یا عدم انجام آن را که به علت تقصیر خوانده نسبت به ادای حق یا امتناع از آن به وی وارد شده یا خواهد شد، همچنین اجرت‌المثل را به لحاظ عدم تسلیم خواسته یا تأخیر تسلیم آن از باب اتلاف و تسبیب از خوانده مطالبه نماید.... دادگاه در موارد یاد شده میزان خسارت را پس از رسیدگی معین کرده و ضمن حکم راجع به اصل دعوا یا به موجب حکم جداگانه محکوم‌علیه را به تأدیه خسارت ملزم خواهد نمود. در صورتی که قرارداد خاصی راجع به خسارت بین طرفین منعقد شده باشد، برابر قرارداد رفتار خواهد شد.»
پرسش: خودرویی را قبل از افزایش قیمت‌ها قولنامه کردم و دو سوم پول را هم پرداختم. حال فروشنده مدعی است که به دلیل افزایش قیمت خودرو باید مبلغ بیشتری را پرداخت کنم و از زدن سند به نام من خودداری می کند. آیا کار او قانونی است؟ چگونه می توانم او را وادار به تنظیم سند کنم؟
پاسخ: می‌توانید علیه فروشنده خودرو دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اقامه کنید. در صورتی که سند خودرو به نام فروشنده نیست، باید نام و مشخصات شخصی که سند خودرو به نام وی است، به همراه نام و مشخصات سایر اشخاصی که متوالیاً خودرو را خرید و فروش کرده‌اند نیز در قسمت خوانده ذکر شود. قرارداد خرید خودرو (یا قولنامه) و رسید مبلغ پرداخت شده را، به عنوان ادله و مدارک اثبات ادعای خود ضمیمه دادخواست کنید. اگر به دلیلی، مثلاً در رهن بودن اتومبیل، انتقال سند آن به شکل فعلی مقدور نباشد، باید در دادخواست در قسمت خواسته «الزام خوانده به تسویه حساب و فک رهن از اتومبیل» یا هر اقدام دیگری که برای تنظیم سند ضروری است نیز قید شود. اگر در قرارداد شما برای تأخیر در تنظیم سند انتقال مبلغی به عنوان وجه التزام یا خسارت تأخیر در انجام تعهد در نظر گرفته شده باشد، می‌توانید با استناد به قرارداد خود، از دادگاه درخواست کنید که فروشنده را به پرداخت خسارت محکوم کند. ماده 362 قانون مدنی بیان می‌کند: «به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می‌شود.» بنابراین، پس از انعقاد قرارداد، خریدار مالک خودرو می‌شود. افزایش یا کاهش قیمت خودرو بعد از انعقاد قرارداد، موجب تغییر ثمن(بها) مقرر در قرارداد نخواهد شد. هر کدام از طرفین، ملزم به ایفای عین تعهدات قراردادی خود هستند. فروشنده باید مبیع (مال فروخته شده) را به خریدار تسلیم کرده، سند رسمی انتقال تنظیم کند و خریدار باید بهای مال را مطابق آن چه در قرارداد مشخص شده است، بپردازد. ماده 220 قانون مدنی بیان می‌کند: «عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می‌نماید، بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می شود، ملزم می‌باشند.» بنابراین پس از انعقاد مبایعه نامه، فروشنده باید برای تحویل ملک و تنظیم سند رسمی به نام خریدار اقدام کند، هر چند که در متن قرارداد هیچ اشاره ای به این موضوع نشده باشد.