پرسش های خود را در تمام زمینه های حقوقی، از طریق پیامک به شماره 2000999 ارسال کنید. لطفاً در ابتدای متن پیامک حتما کلمه «حقوقی» را قید فرمایید.
پرسش: دو سال قبل ملکی را با قولنامه رسمی و دریافت کد رهگیری، خریداری کردم و سند به نامم صادر شد. حال فردی پیدا شده و با قولنامه دستی و غیررسمی، مدعی خرید ملک، قبل از من است. چطور میتوانم مشکلم را برطرف کنم؟
پاسخ: اگر ملکی به دو نفر فروخته شود، کسی مالک است که آن را اول خریدهباشد. زیرا مال فروخته شده پس از انجام معامله اول، متعلق به خریدار اول است و فروشنده پس از معامله اول، مالکیتی بر ملک ندارد که بتواند آن را به دیگری (یعنی خریدار دوم) منتقل کند. بنابراین، در فرض سوال، فروش ملک به شما معامله فضولی بوده است. «معامله فضولی» معاملهای است که فروشنده در زمان معامله، مالک مال نبوده و از مالک اجازه فروش نداشته باشد. بنابراین، خریدار اول میتواند علیه خریدار دوم و مالکان بعدی (در صورتی که ملک انتقالات بعدی داشته باشد)، دعوای ابطال سند رسمی طرح کند. فروش مال غیر، جرم است. شما یا خریداران بعدی میتوانید علیه فروشنده به اتهام «انتقال مال غیر»، به دادسرای محل تنظیم قرارداد شکایت کنید. ماده 219 قانون مدنی بیان میکند: «عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد، بین متعاملین و قائم مقام آن ها لازم الاتباع است؛ مگر اینکه به رضای طرفین، اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.» یعنی معامله با سند عادی (با قولنامه و بدون مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی انتقال) معتبر و برای طرفین قرارداد و قائم مقام آنها، لازم الاتباع است. اقاله قرارداد، یعنی هر دو طرف قرارداد با هم توافق کنند که معامله را بر هم بزنند. فسخ قرارداد یعنی یکی از دو طرف با شرایط مقرر در قانون یا قرارداد، از معامله منصرف شود و آن را بر هم زند. دادگاهها درباره امکان ابطال سند رسمی، رویه ثابتی ندارند. برخی معتقدند که برای حفظ اعتبار اسناد رسمی، درچنین مواردی دادگاه نباید به مبایعه نامه عادی توجه کند. مطابق ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک، کسی که سند رسمی به نام اوست، مالک قانونی ملک محسوب میشود. ماده مذکور بیان میکند: «همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده مالک خواهد شناخت.» با این استدلال، هر ادعایی بر خلاف سند رسمی مالکیت مردود است و کلیه مراجع، از جمله دادگاهها، باید صرفاً سند رسمی را معتبر بدانند. به هرحال، بار اثبات دعوا با مدعی است. یعنی طرفی که ادعایش خلاف سند رسمی مالکیت است، باید دلایل کافی برای اثبات ادعایش به دادگاه ارائه کند. فروشندهای که ملک را به دو نفر فروخته، مرتکب جرم «فروش مال غیر» شده است. انتقال یا فروش مال غیر، در حکم کلاهبرداری است. به موجب ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء و اختلاس و کلاهبرداری، مصوب 1364، چنین فردی در صورتی که عمل وی مشمول مرور زمان نشده باشد، به حبس از یک تا هفت سال و پرداخت جزای نقدی معادل مالی که اخذ کرده است، محکوم می شود. بنابراین، اگر ملک قبل از شما به دیگری فروخته شده است، میتوانید علاوه بر شکایت کیفری برای دریافت مبلغی که بابت بهای ملک پرداخت کردهاید (به نرخ روز)، به علاوه خسارات وارد شده به شما، علیه فروشنده دعوای استرداد ثمن مطرح کنید.