گفت و گو با پژمان، معاون وزیر راه و شهرسازی از انبوه خانه های بدون مشتری تا کمبود 1.5 میلیون مسکن
تعداد بازدید : 99
کلاف های سردرگم اقتصاد مسکن
نویسنده : حسین بردبار
چهره سیدمحمدپژمان برای اهالی فعال درامر زمین ومسکن و سازه چهره آشنایی است، نه فقط به خاطر جایگاه فعلی وی درسمت معاون وزیر و مدیرعامل سازمان ملی زمین ومسکن بلکه بیش ازدودهه سابقه کار عمرانی به عنوان شهردار مشهد،مدیر کل مسکن و شهرسازی استان خراسان، شهردار منطقه ثامن و معاون فنی و عمرانی استانداری خراسان رضوی؛ او را مستعد فعالیت ونظریه پردازی دراین عرصه کرده است؛ به همین دلیل انرژی فراوانی درپاسخ به پرسش های مکرر وگوناگون ما دارد و آن قدر گرم بحث درحوزه اقتصاد خرد وکلان بخش مسکن می شویم که ناگهان عقربه های ساعت پاندولی مقابل میز وی عدد 12 را نشان می دهد ؛یعنی مصاحبه بیش ازیک ساعت ونیم به درازا کشیده است وباید زودتر موضوع را جمع کنیم... پاسخ های سید محمد پژمان نشان از وجود کلافهای سردرگمی درحوزه اقتصاد زمین ومسکن دارد که پیدا کردن راهی برای گشودن آنها نیازمند عزمی همه جانبه و ملی در بخش های گوناگون اقتصادی کشوراست، مشکلاتی نظیر کمبود یک ونیم میلیون واحد مسکونی درکشور، باقی ماندن یک سوم از کل واحدهای مسکن مهر روی دست پیمانکاران، فروش واحدهای تولیدی با 2 تا 2 و نیم میلیون تومان کمتر از قیمت تمام شده ساخت و.. که حکایت از رکودی عمیق دربخش مسکن کشور دارد. اما مصاحبه را با یک پرسش و مطالبه جدی از شرح وظایف سازمان ملی زمین ومسکن شروع می کنیم:
اجازه بدهید درهمین ابتدای بحث بی رودربایستی بپرسم که یکی از اهداف و شرح وظایف تشکیل سازمان ملی زمین ومسکن، تامین زمین و مسکن برای اقشار کم درآمد است ولی وقتی انسان به میان طبقات محروم و کم درآمد به ویژه درجنوب شهرمی رود، احساس می کند که بعضا این موضوع درحد حرف باقی مانده است،سوال بنده از جنابعالی این است که چرا این اتفاق افتاده وسازمان ملی زمین ومسکن دراین راستا چه فعالیت هایی انجام داده است یا دردستور کار دارد؟
سازمان ملی زمین ومسکن متولی اراضی دولتی درمحدوده و حریم شهرها است؛یعنی درحقیقت آنچه که دولت زمین درمالکیت دارد توسط ما اداره می شود چه درتامین مسکن و چه درتوسعه شهرها برای تامین خدماتی که مورد نیازاست وبه دستگاه ها اختصاص می دهد، طبیعتا برنامه ریزی هایی که ما انجام می دهیم، مبتنی برمطالعاتی دربخش مسکن است که قبل از هرگونه اقدام بایستی بررسی دقیق کنیم که درهرنقطه سکونتی چه تعداد واحد مسکونی موجود داریم ودرمقایسه با تعداد خانوارهایی که وجود دارند چقدر کمبود هست وبرای حل آن درافق بلندمدت که ما برای افق 1405 کشور فکر کرده ایم بر اساس روند گذشته و سیاستهای امروز ازجمله بحث اضافه شدن موالید و نرخ رشد جمعیت پیش بینی می کنیم که درهرسال چقدر تقاضای جدید ایجاد می شود، درنهایت برای تامین این بخش بایستی اقدام کرد وما برای تامین این مقدار نیاز برنامه ریزی می کنیم که به چند بخش ارتباط پیدا می کند، یکی از مولفه هایی که دربرنامه ریزی برای تامین {مسکن} هست، این است که مخاطبان ما ازچه گروه اجتماعی واقتصادی و چه کسانی هستند، به این دلیل ما دقیقا خانوارها را به دهکهای مختلف اقتصادی تقسیم کرده ایم و درگام بعدی درهرنقطه سکونتی با توجه به وضعیت اقتصادی این خانوارها روشن شده است که ما چه باید بکنیم...
امکان دارد تصویری از این مواردی که به دست آورده اید برای خوانندگان روزنامه بفرمایید؟
ما الان بیش از21 میلیون خانوار درکشور داریم و حدود 20 میلیون واحد مسکونی؛ یعنی بالغ بریک میلیون یا حدود یک ونیم میلیون واحد مسکونی درحال حاضر کمبود داریم...
البته ممکن است برخی ازخانوارها دو یا سه یا تعداد بیشتری واحد مسکونی داشته باشند..؟
بله،یکی از بررسی ها آن است که واقعا به تعداد واحد مسکونی که وجود دارد،خانوارها چه وضعیتی دارند چون گاهی دویا سه خانواده دریک واحد مسکونی زندگی می کنند یا برخی از واحدهای مسکونی که مالکیتش دراختیار یک نفراست، به صورت اجاره دراختیار بقیه قرار می گیرد.صحبت الان ما فی نفسه آن است که ببینیم تعداد واحدهای مسکونی موجود درکشور با تعداد خانوارهایش مطابقت کند، ما درابتدا به مالکیت کاری نداریم که فرد به صورت استیجاری دارد سکونت می کند یا مالکیت شخصی ولی درگام های بعدی همین طوری که اشاره کردید حتما تاثیر گذار خواهد بود.وقتی که ترکیب خانوارها را به لحاظ اقتصادی استخراج می کنیم،برای برنامه ریزی تکلیف روشن می شود.با مقداری اغماض حدود 30 درصد خانوارها دراین تعریف {کم درآمد} قرار می گیرند که بخشی از آن ها درشهرها و بخشی دیگر در روستاها هستند، که البته درعین این که درطرح جامع مسکن به بخش روستایی نیز پرداخته ایم ولی این عدد و رقم عمدتا مربوط به حوزه شهری است. برای تامین مسکن این اقشار که شاید یک سوم آن ها کم درآمد هستند ، درمقایسه با سایر اقشار که حدود 40 درصد از آن ها متوسط می باشندو درصد باقی مانده نیز از اقشار پردرآمد هستندو به منظور پاسخگویی به این سه گروه سه برنامه متفاوت داریم. قشر پردرآمد تقاضاهای خاص و درآمدهای بالا و کافی دارد و هیچ گاه سراغ ما و برنامه های دولت نمی آید، فقط ممکن است که ما برای رعایت مقررات ملی ساختمان و کیفیت ساخت وساز و خصوصیات معماری و سازه ای ارتباطی با آن ها داشته باشیم ولی در سازوکارهای تامین مسکن جایی ندارند. می ماند دو قشر متوسط و کم درآمد. اقشار متوسط هم درحال حاضر زندگی خودشان را تامین می کنند ولی برای خرید و احداث یک واحد درصدی از پس اندازشان را می توانند تامین کنند ولی کافی نیست. این ها را باید درقالب اعطای تسهیلات بانکی توانمند کرد که دراین بخش نیز مطلب زیاد است اما قشر سوم کسانی هستند که ازنظر مسکن زیرخط فقر محسوب می شوند ودرآمدهایشان کفایت هزینه هایشان را نمی کند.این ها کسانی هستند که بیشترین همت و تلاش دولت باید مصروف این قشر شود اما درمورد این که اشاره کردید سازمان ملی زمین ومسکن باید برای این افراد تامین زمین و مسکن کند اولا باید تاکید کنم که ما درهمه نقاط کشور صاحب زمین نیستیم..
منظور من شرح وظایف سازمان بود؟
من می خواستم تاکید کنم که در همه شهرها صاحب زمین نیستیم. بعضی ازشهرها نیز هستند که بیشترین زمین را ما داریم و غیر از زمین دولت، زمین دیگری وجود ندارد و مناطقی هستند که همه مالکیتها شخصی است، مثل زمین های شمال کشور که درهمه آن ها کشت وکار وجود دارد وبرای این گونه شهرها باید سازوکارهای دیگری درنظر گرفت.ضمن این که همیشه درتولید مسکن کشور، سهم عرضه و تولید دولتی زمین و مسکن حدود 4یا 5درصد یا حداکثر بیش از 10 درصد نبوده است.حالا وقتی که ما زمین نداریم یا کم داریم این سوال پیش می آید که آیا این ماموریت و مسئولیت از دوش دولت برداشته می شود..
مسلما نه، باید به سمت شهرک سازی و ایجاد مجتمع های مسکونی و سایر اقدامات برود؟
یک بخش قضیه این است که امکان دارد برای نقاطی که امکانات ندارند، جایگزین پیدا کنند که مثل کلانشهرها که زمین کافی برای آن ها وجود دارد و سیاست توسعه شهرها نیز به دلیل مشکلات زیرساختی یا زیست محیطی وغیره دنبال نمی شود،افراد تشویق شوند به نقاط دیگر بروند نظیر سه چهار شهرجدیدی که دراطراف تهران ایجاد شده اند یا شهرهای جدید دیگری که دراطراف کلانشهرها وجود دارند ولی موضوع اصلی آن است که دراین بخش باید دولت سیاستهایی را اتخاذ کند که این اقشار قادر باشند به واحدهای مسکونی دست پیدا کنند. درهمه جای دنیا این طوری است که دراین بخش به دلیل این که این ها پس انداز کافی ندارند واگر واحد مسکونی دراختیارشان قرارگیرد، امکان پرداخت قسط برایشان میسر نیست، تعدادی از واحدهای مسکونی را دولت یا شهرداری ها و سایر اماکن محلی یا نهادهای حمایتی احداث می کنند که این اقشار ضعیف و کم درآمد متناسب با وسع درآمدی شان اجاره کنند که بی سرپناه نمانند.
منظورتان اجاره به شرط تملیک است؟
نه، اجاره مطلق است.اما این امکان را فراهم می کنند که بعد از آن که دریک واحد اجاره ای با اجاره کم زندگی می کنند اگربه جهت درآمدی و پس انداز درطول زمان توانمند شدند، بتوانند درقالب اجاره به شرط تملیک تغییر بدهند یا خریداری کنند.
درهمین زمینه سازمان چه اقداماتی طی سالهای اخیر یا گذشته انجام داده است؟
سازمان ازگذشته دربخش استیجاری، چند ده هزار واحد مسکونی درسراسر کشور احداث کرده و در اختیار مردم قرارداده است یا حتی در قالب اجاره داری زمین ها را با قیمتهای بسیار نازل به افراد، تعاونی ها، انبوه سازها و غیره داده ایم که بنا احداث کنند وبه صورت اجاره دراختیار مردم قرار دهند ولی گفته بودیم که اگر از این امتیاز و زمین ارزان استفاده کردید برای یک دوره مشخص باید اجاره داری کنید و بعد از اتمام دوره اگر متمایل شدید که به صورت ملکی دراختیار داشته باشید یا به دیگران بفروشید؛ امکانش فراهم شده باشد.
درهمین ارتباط موضوعی که شاید بتواند تاحدی به رفع مساله کمبود مسکن کمک کند، بحث رونق در اقتصاد بخش مسکن است که البته قطعا سازمان شما به عنوان تنها سازمان دخیل دراین موضوع نیست اما می تواند نقش داشته باشد وبسترسازی کند، الان مدتی است که اقتصاد مسکن دچار رکود شده است گرچه اخیرا این بازار تکان مختصری خورده است، ازجنابعالی به عنوان یک کارشناس می خواستم بپرسم برای این که ازشرایط رکود خارج شویم چه باید بکنیم. البته چندی است که اقداماتی دراین راستا انجام شده است ازجمله این که انواع وام های مسکن دارد اعطا می شود ولی این بحث مطرح است که آیا تعدد این وام ها وتزریق پول درآینده منجر به شروع موج گرانی و تورم درمسکن نخواهد شد؟
ببینید، خوب است که ابتدا دلایل رکود را شناسایی وبعد راه های خروج از رکود رابررسی کنیم و این که آیا رکودی که حاکم شده است فقط مربوط به این بخش است یا نه مربوط به اقتصاد کلان کشور است.بخشهای اقتصادی بین خودشان تبادل دارند، وقتی یک بخشی دچار اشکال یا ضعف می شود، منابع از آن بخش به سایر بخشها می رود و بعد ممکن است دوباره برگردد.مثل ظروف مرتبط که با هم تبادل دارند.اقتصاد ما نیز تقریبا اقتصاد نیمه بازاست و طبیعتا چنین تبادلی بین بخشهای آن وجود دارد.درموضوع مسکن افراد با دوشیوه فعال هستند، یک بخش فقط نگاه اقتصادی صرف و سود بردن وسوداگری دارند که عده ای که دراین بخش فعال هستند، حضورشان الزاما برای کسب سود است یعنی سرمایه هایشان را دراین بخش می آورند، فقط برای این که سود ببرند.وقتی که بازدهی دراین بخش کاهش پیدا می کند یا صفر یا منفی می شود،این گروه از این بخش خارج می شوند، از اواخر سال 91 یا اوایل 92رکودی سراغ این بخش آمده است که تغییر قیمتی درواحدهای مسکونی مشاهده نمی کنید، حتی کاهش را هم می بینید.ما وقتی که با بعضی از صاحبان این واحدها و تولید کنندگان آن ها صحبت می کنیم به دفعات گفته اند که درانتظار تغییرقیمت بوده اند ولی چون چشم اندازی دراین بخش نبوده است، قیمت واحدهای تولیدی شان را پایین آورده اند، درمواردی داریم که واحد را درحد قیمت تمام شده ساخت منهای هزینه های مربوط به سهم العرصه زمین، صدور پروانه و سایر موارد مشابه می خواهند عرضه کنند ولی کسی طالب آن نیست یا با قیمتهای کمتر دارند عرضه می کنند مثلا شنیده ام که از برخی واحدهای با قیمت متوسط بین 2 تا 2.5 میلیون تومان با کاهش قیمت داده اند و الان هم به سختی دارند به فروش می رسانند.
ببخشید این مساله درکجا اتفاق افتاده است؟
در کلانشهرها؛ چندین مورد را در تهران و مشهد سراغ دارم که از قیمت تمام شده ساخت حدود 2 میلیون تومان کمتر عرضه شده اند یا به قیمت تمام شده ساخت منهای سایر هزینه های مرتبط با ساخت به فروش می روند و هنوز مشتری ندارند.بنابراین به دلیل این که فعالیت دراین بخش سودآور نیست کسی سرمایه اش را دراین بخش نمی آورد، آنهایی هم که آورده اند، گرفتارند و طالب این هستند که هرچه زودتر از این رکود خارج شوند.یک بخش دیگر نیز کسانی هستند که مصرف کنندگان واحد مسکونی هستند که به سراغ واحدهای مسکونی به عنوان سرپناه می آیند که نگاهشان دروهله اول اقتصادی نیست ولی گوشه چشمی به ارزش افزوده و تغییرات قیمتی هم دارند.عمده رکود بخش مسکن مربوط به آن حوزه اول است که اقتصاد دچار رکود است و این بخش مسکن نیز دچار رکود است وغالبا افراد خریدار چون می بینند که قیمتها دارد پایین می آید، فکر می کنند که ممکن است پایین تر هم بیاید احتیاط می کنند وخرید نمی کنند و سازنده ها نیز به دلیل آن که چشم اندازی درفروش واحدهایشان مشاهده نمی کنند کلا از سرمایه گذاری استنکاف می کنند.
یعنی جنابعالی کلا مشکل دراین مساله را ناشی از قیمت مسکن می دانید؟
یک بخش این است، مهمترین بخش آن جاری و ساری نبودن نقدینگی و سودآوری در این بخش است، فعلا کسی نقدینگی را در این بخش پمپاژ نمی کند و مشتری ها با همین قیمت تمام شده و سود اندک احتیاط می کنند، عجیب است که در وضعیتهای تورمی و داغ؛ بازار خیلی فعالتر است و خرید و فروش می شود ولی در وضعیتی که قیمتها دچار رکود و افت می شود افراد حاضر به خریداری نمی شوند.
شاید به همین دلیل دولت سیاست اعطای وام های مختلف را مدنظر دارد وچندین نوع وام را به مردم می پردازد ولی بنده به خاطر دارم که ابتدای دولت آقای احمدی نژاد درسالهای 84 و 85 نیز دچار رکود مسکن بودیم ؛آن موقع آقای مهندس سعیدی کیا وزیر مسکن بودند، ایشان و سایر مسئولان مرتبط در نشستهای خبری چندین نوع وام مسکن را از جمله برای خرید و ساخت و ودیعه مسکن اعلام کردند وسپس در سال 86 دچار موج گرانی شدید در قیمت مسکن شدیم به طوری که قیمت مسکن طی یک سال در تهران و برخی نقاط دیگر کشورحدود دو برابر شد، حالا سوال این است که چه کنترلی می تواند وجود داشته باشد برای این که دچار چنین مساله ای نشویم، با توجه به این نگرانی که جنابعالی بحق درباره رکود مسکن نیز می فرمایید ؟
ببینید! امروز اگر صحبت از خروج از رکود است، به معنای آن است که دراین بخش سرمایه گذاری صورت بگیرد، عمده اش به این دلیل است که باید شاهد تغییر و افزایش قیمت باشیم.اگر الان نوید افزایش قیمت باشد یا به وجود بیاید بازار این بخش به راه می افتد، یعنی آن بخش سوداگری که دنبال سود و سودآوری است، در آن بخش فعال می شود. آن بخش از اقتصاد که در آن خرید و فروش و ساخت و امثال آن اتفاق بیفتد فقط ثمره و نتیجه اش افزایش قیمتها است. افراد دوست دارند با همین شرایطی که قیمتها درجا می زند و تغییر نمی کند یا خیلی جزئی باشد، همه خریدار و فروشنده باشند ولی آن بخش سوداگری اگر چیزی دشت نکند، نمی آید. عمده سرمایه ها دراین بخش نمی آید.
ولی اگر مواظب نباشیم، اقشار ضعیف از این مساله آسیب می بینند؟
نه، دراین بخش منهای بخش سوداگری، مردم سرپناه می خواهند. ما 1.5میلیون واحدمسکونی کم داریم. هرساله هم طبق مطالعاتی که انجام داده ایم حدود یک میلیون تا یک میلیون و100 هزارواحد جدید برای 600تا 700 هزارخانواده های جدیدی که اضافه می شوند و همچنین واحدهای مسکونی دربافتهای فرسوده وسکونتگاه های غیررسمی وبافتهای با تراکم بالا و غیره باید تخریب وجایگزین شوند که درمجموع یک میلیون تا یک میلیون و100 هزارواحد سالانه تولید داریم.این ها منهای بخش سوداگری است که باید اتفاق بیفتد و اگر نیفتد دائما انباشت تقاضا داریم اما مساله اصلی دراین جا چیست.همان طوری که اشاره کردید درآن زمان وام های متنوعی می دادند چون مدیریت کافی روی آن اعمال نشد این نقدینگی سر ازبخشهای دیگر درآورد و موجب شد که به افزایش تورم منجر شود وما امروز تلاش نکنیم که با افزایش این بخش به افزایش قیمتها دامن بزنیم ولی باید برگردیم که چه کنیم تا این مساله درست شود،طبیعتا تا اقتصاد کلان مسائلش حل نشود،ما با عنوان یک بخش یا میان بخش اصلا قادر نیستیم که درکلان اقتصاد کار متفاوتی انجام دهیم یعنی الان فکرکنید وقتی که کل اقتصاد با کمبود منابع مواجه است، اولا یکی از بزرگترین فعالان درسرجمع اقتصاد دولت است،دولت دراقتصاد پول می آورد، هزینه می کند، کالا می خرد و..امروز دولت با کمبود منابع نفتی و مالیاتی مواجه است، وقتی که بزرگترین فعال درعرصه اقتصاد منابع کافی برای حضور دربازار واقتصاد ندارد و کسی که بیشترین پول را دربازار پمپاژ می کرده است الان نیست درنتیجه به طور طبیعی یک تقاضای عمده از بازار حذف شده است ودرنتیجه مازاد برتولید داریم ودرنتیجه واحدهای تولیدی و بافتهای خدماتی که ارائه خدمات می کرده اند، کار نمی کنند و... درنتیجه دروهله اول باید به این مطلب برسیم که کلان اقتصاد شرایطی را باید داشته باشد و اگر مساله اش حل نشود نمی شود حرف روشن و قطعی زد. درهمان بخشی هم که بانکها منابعی داشتند و دراختیار بخشهای مختلف قرار می دادند، به این نکته توجه کنید که بخشی ازخریدارانی که تسهیلات گرفته اند به دلیل رکودی که دربازار حاکم شده است قادر به بازپرداخت تسهیلات نیستند ودرنتیجه بخشی ازمنابع بانکها اینجا گیرکرده است وبخشی دیگر از منابع بانکها تبدیل به دارایی شده است وخیلی از بانکها نیز برای این که ازقافله تورم و افزایش قیمتها عقب نیفتند ودارایی هایشان رشدی داشته باشند، بخشی ازدارایی شان را درحوزه زمین ومسکن آوردند وسرمایه گذاری کردند و بخشی از منابعشان منجمد شد چون خودشان متقاضی فروشند ولی فروش نمی رود.سرجمع قدرت وام دهی بانکهایمان کاهش پیدا کرد وموضوعات کلان دیگری مثل تحریم ها وکاهش درآمدهای نفتی آزاردهنده شده بود وکلان اقتصاد را دچار رکود کرده است بنابراین امروز با چند مساله مواجه ایم اولا برخی از افرادی که درسالهای قبل تولید مسکن کرده اند به دلیل این که بخش تقاضای کشور، موثر نیست، تولیداتشان مانده است.اگر به سمت غرب شهر تهران بروید می بینید که چقدر واحد مسکونی تولید شده خالی است.چند برابر این ها واحدهای مسکونی هستند که درمراحل مختلف اجرا از فنداسیون و سفت کاری وغیره هنوز تمام نشده است.
بخش اول نگرانی ما این است که همین واحدهای ساخته شده به فروش برسد و واحدهای شروع شده نیز به اتمام برسد وبه بازار تزریق شود. البته بخشی از واحدهای تولید شده خیلی متناسب با اقشار کم درآمد ومتوسط نیست و عمدتا برای افراد متوسط به بالا ساخته شده اند، چون موضوع وام و وام دهی دراین زمینه نقش کلیدی دارد که دچار مشکل است.دولت برای بخش مسکن مهر تا به امروز 55 هزارمیلیارد تومان پول به اقتصاد تزریق کرده است وقرار براین است که از بازگشت این اقساط این پول برگردد وبا کمک سایر منابعی که در بانکهای دیگر هست، قدرت جدید وام دهی صورت گیرد که با این اعداد و ارقام سالانه باید منتظر بود که برگردد{مساله داریم} چون دربخش مسکن مهر هم یک سوم واحدهایی که شروع شده است، هنوز به اتمام نرسیده است یعنی هنوز یک سوم تسهیلات دریافت کرده اند ولی به اتمام نرسیده اند و هنوز فروش اقساطی برایشان صورت نگرفته است وبرای دوسوم که فروش اقساطی صورت گرفته ، منابعش درحال برگشت است که عدد آن با منابع مالی که دراختیار بانکها هست وبرای اتفاقی که ما منتظر آن هستیم، کفایت نمی کند.یکی ازدلایلی که این واحدها به اتمام نرسیده، آن است که این وام ها برای اتمام این واحدها کافی نیست یعنی باجهش قیمتی که درسال 91و92 شاهد آن بودیم، طوری شده است که مردم با آن پیش بینی هایی که می کردند دیگر قادرنیستند که آن واحدها را تمام کنند...