خوانندگان محترم! در صفحه 10 روزنامه خراسان، پاسخگوی پرسش های حقوقی شما هستیم. شما می توانید پرسش های خود را در تمام زمینه های حقوقی، از طریق پیامک به شماره 2000999 ارسال کنید. لطفاً در ابتدای متن پیامک حتما کلمه «حقوقی» را قید فرمایید.
پرسش: صاحبخانهام تصمیم به فروش ملک گرفته است. من اجارهنامه رسمی دارم و 22 میلیون تومان هم بابت رهن به صاحبخانه پرداخت کرده ام. تکلیف این وجه پس از فروش خانه چه می شود؟
پاسخ: وقتی ملکی که در اجاره است به فروش میرسد، مالک جدید در مقابل مستأجر، قائممقام مالک قبلی خواهد شد. یعنی حقوق و تکالیف مالک اول در مقابل مستأجر، به مالک دوم منتقل خواهد شد؛ مگر اینکه دوطرف قرارداد اجاره یا قرارداد فروش به شیوه دیگری توافق کرده باشند.
در این صورت، توافق طرفین هر قرارداد در مقابل یکدیگر معتبر و لازمالاجراست. به عبارت دیگر، با استناد به قرارداد اجاره میتوانید تا زمان دریافت مبلغ رهن از تخلیه و تحویل ملک خودداری کنید؛ مگر این که در قرارداد اجاره به گونهای دیگر توافق کرده باشید. برای پیشگیری از مشکلات حقوقی، بهتر است خریدار احتمالی را از مبلغ رهن آگاه کنید. ماده 498 قانون مدنی مقرر میکند: «اگر عین مستأجره به دیگری منتقل شود، اجاره به حال خود باقی است؛ مگر این که مؤجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد.»
درباره الزام به استرداد مبلغ ودیعه پیش از تخلیه ملک، ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 بیان میکند: «در صورتی که مؤجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرضالحسنه یا سند تعهدآور مشابه آن از مستاجر دریافت کرده باشد، تخلیه و تحویل مورد اجاره به مؤجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر یا سپردن آن به دایره اجراست.
چنانچه مؤجر مدعی ورود خسارت به عین مستأجره از ناحیه مستأجر یا عدم پرداخت مالالاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده یا پرداخت بدهیهای فوق از محل وجوه یاد شده باشد، موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا، به دایره اجرا تحویل دهد. در این صورت، دایره اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستاجر به همان میزان، خودداری و پس از صدور رأی دادگاه و کسر مطالبات مؤجر اقدام به رد آن به مستأجر خواهد کرد.»