خوانندگان محترم! در صفحه 10 روزنامه خراسان، پاسخگوی پرسش های حقوقی شما هستیم. شما می توانید پرسش های خود را در تمام زمینه های حقوقی، از طریق پیامک به شماره 2000999 ارسال کنید. لطفاً در ابتدای متن پیامک حتما کلمه «حقوقی» را قید فرمایید.
پرسش: شش ماه قبل خانه ای را خریداری کردم. اکنون متوجه شده ام که فروشنده از بیاطلاعی من استفاده کرده و آن را 20 میلیون تومان گرانتر به من فروخته است. آیا راهی وجود دارد که از او شکایت کنم و به حق و حقوقم برسم؟
پاسخ: اگر قیمت قراردادی خانه با قیمت بازاری و متعارف آن تفاوت بسیاری دارد، میتوانید به استناد «خیار غبن» معامله را فسخ کنید. در این صورت شما باید خانه را به فروشنده بازگردانید و فروشنده مبالغ دریافتی را به شما مسترد کند. اثبات خیار غبن مشکل است و رویه قضایی به دلایل مختلف، به سختی خیار غبن را میپذیرد. ماده 362 قانون مدنی بیان میکند:«به مجرد وقوع بیع، مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن میشود.» بنابراین، پس از انعقاد قرارداد، هر کدام از طرفین ملزم به ایفای تعهدات قراردادی خود هستند. یعنی خریدار ملزم است بهای ملک را بپردازد. از سوی دیگر اگر بهای توافق شده با بهای عرفی، اختلاف قابل توجهی داشته باشد، هر یک از طرفین میتوانند معامله را فسخ کنند. به اختیار فسخ معامله به علت اختلاف فاحش قیمت قراردادی با بهای متعارف، خیار غَبن (بر وزن سرد) گفته می شود. ماده 416 قانون مدنی بیان میکند:«هر یک از متعاملین که در معامله غبن فاحش داشته باشد، بعد از علم به غبن میتواند معامله را فسخ کند.» خیار غَبْن در صورتی ایجاد میشود که اولاً، تفاوت قیمت عرفاً قابل مسامحه نباشد، ثانیاً، طرفی که متضرر شده است، در زمان انجام معامله از قیمت متعارف آگاه نبوده باشد. (مواد 417 و 418 قانون مدنی) خیار غبن، فوری است. یعنی طرفی که حق فسخ پیدا میکند باید بعد از آگاهی به اختلاف قیمت، فوراً برای فسخ معامله تصمیم بگیرد و تصمیم خود را اعلام کند. بنابراین، تأخیر در فسخ معامله، حق فسخ را از بین خواهد برد. (ماده 420 قانون مدنی) اگر در قرارداد، حق فسخ معامله از طرفین سلب شده باشد یا خریدار، موضوع معامله را به وضعیت موجود آن خریداری کرده باشد، نمیتواند بعداً معامله را فسخ کند. «اگر بایع از عیوب مبیع، تبری کرده باشد به این که عهده عیوب را از خود سلب کرده یا با تمام عیوب بفروشد، مشتری در صورت ظهور عیب حق رجوع به بایع نخواهد داشت و اگر بایع از عیب خاصی تبرّی کرده باشد فقط نسبت به همان عیب حق مراجعه ندارد.» (ماده ۴۳۶ قانون مدنی) و «سقوط تمام یا بعضی از خیارات را میتوان در ضمن عقد شرط نمود.»