خوانندگان محترم! در صفحه 12 روزنامه خراسان، پاسخگوی پرسش های حقوقی شما هستیم. شما می توانید پرسش های خود را در تمام زمینه های حقوقی، از طریق پیامک به شماره 2000999 ارسال کنید. لطفاً در ابتدای متن پیامک حتما کلمه «حقوقی» را قید فرمایید.
پرسش: پدرم از 19 سال پیش مفقود است و همسر دومش، به بهانه حمایت از مال دو فرزندی که از پدر من دارد، زمین او را در اختیار گرفته است و حاضر به دادن سهم من نیست. لطفاً راهکاری قانونی برای اعاده حق، پیش پایم بگذارید.
پاسخ: اگر پدر شما کسی را برای اداره اموال خود معین نکرده است، میتوانید از دادگاه درخواست کنید دارایی ایشان را به نسبت سهمالارث تان، به تصرف شما بدهد. در صورتی که پدرتان برای اداره اموالش امین تعیین کرده است، باید ابتدا از دادگاه درخواست کنید «حکم موت فرضی» صادر کند. پدر شما را اصطلاحاً غایب مفقودالاثر میگویند. غایب مفقودالاثر، کسی است که از غیبت او مدت نسبتاً زیادی گذشته باشد و از او هیچ خبری نباشد. دادگاه به درخواست هر یک از وارثان به وضعیت چنین شخصی رسیدگی و با رعایت مقررات، حکم «موت فرضی» او را صادر میکند. پس از صدور حکم موت فرضی، اموال و دارایی غایب مفقودالاثر بین وارثانش تقسیم میشود. وارثان غایب مفقودالاثر میتوانند قبل از صدور حکم موت فرضی نیز از دادگاه درخواست کنند دارایی غایب را به تصرف آن ها بدهد؛ به شرط آن که اولاً غایب کسی را برای اداره اموال خود معین نکرده باشد؛ ثانیاً دو سال تمام از آخرین خبر غایب گذشته باشد بدون این که زندگی یا مرگ او معلوم باشد. (ماده 1025 قانون مدنی) در این صورت وارثان باید ضامن یا تضمین کافی بدهند تا در صورت بازگشت غایب یا در صورتی که اشخاص دیگر حقی داشته باشند، از عهده اموال یا حق اشخاص دیگر برآیند. (ماده 1026 قانون مدنی) برای صدور حکم موت فرضی، غایب مفقودالاثر یا قراردادن اموال او در اختیار وارثانش، دادگاه باید در یکی از نشریات محلی و یکی از روزنامههای کثیرالانتشار تهران، در سه نوبت متوالی، هر کدام به فاصله یک ماه، آگهی منتشر کند و اشخاصی را که ممکن است از غایب خبری داشته باشند، به دادگاه دعوت کند. هر گاه تا یک سال پس از تاریخ انتشار اولین آگهی، زنده بودن غایب ثابت نشود، دادگاه میتواند با رعایت سایر مقررات، حکم موت فرضی صادر کند یا اموال غایب را در اختیار وارثانش بگذارد. حکم موت فرضی غایب، در مواردی صادر میشود که از تاریخ آخرین خبری که از حیات او رسیده است، مدتی گذشته باشد که معمولاً چنین شخصی زنده نمیماند.(ماده 1019 قانون مدنی) ارث به «موت حقیقی» یا به «موت فرضی» مورِّث، تحقق پیدا میکند. (ماده867 قانون مدنی) بنابراین، پس از صدور حکم موت فرضی، اموال غایب مفقودالاثر بین وارثانش تقسیم میشود. اگر بعد از صدور حکم موت فرضی نیز، غایب پیدا شود، کسانی که به عنوان وارث، اموال او را تصرف کردهاند، باید آن چه را که از اعیان یا عوض یا منافع اموال، حین پیدا شدن غایب موجود است، بازگردانند. (ماده 1027) .
پرسش: آپارتمانی را از شخصی اجاره کردم که به تازگی و طی یک قولنامه، خانه را از فرد دیگری خریده اما نتوانسته بود ثمن معامله را در موعد مقرر به مالک قبلی پرداخت کند و بر همین اساس، قرارداد بین آن ها فسخ شد و اکنون، صاحب خانه جدید مدعی است که من حق و حقوقی نزد او ندارم و قرارداد اجاره باطل است. آیا میتوانم برای ماندن در آپارتمان، کاری انجام بدهم؟ چگونه باید از صاحب خانه قبلی شکایت کنم؟
پاسخ: فسخ قرارداد بیع اثری بر قرارداد اجاره ندارد، مگر اینکه حق اجاره دادن آپارتمان از خریدار (موجر) سلب شده باشد. در صورت سلب حق اجاره مورد معامله از خریدار، میتوانید با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی حقوقی از دادگاه درخواست کنید که موجر را ملزم کند اجاره بهای دریافتی مربوط به پس از فسخ قرارداد را به شما بازگرداند. اگر ضمن قرارداد اجاره به عنوان قرضالحسنه یا رهن مبلغی به موجر پرداخت کردهاید، مالک باید پس از اتمام قرارداد اجاره آن مبلغ را به شما بازگرداند مگر این که خریدار حق اجاره نداشته باشد. در این صورت، برای دریافت آن مبلغ باید به خریدار مراجعه کنید. بند یک ماده ۳۶۲ قانون مدنی یکی از آثار عقد بیع را مالکیت مبیع میداند:« آثار بیعی که صحیحاً واقع شده باشد از قرار ذیل است: ۱ – به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن میشود .... » به عبارت دیگر، پس از عقد بیع، خریدار مالک آپارتمان بوده و ملک خود را اجاره داده است. از سوی دیگر، اثر فسخ قرارداد نسبت به آینده میباشد. فسخ، اثری نسبت به گذشته ندارد. فسخ موجب میشود قرارداد از زمان فسخ از بین برود و آثار آن قطع شود. بنابراین، منافعی که آپارتمان داشته، تا زمان فسخ، متعلق به کسی است که به واسطه عقد مالک شده است (یعنی خریدار). درباره تکلیف اجاره نسبت به زمان پس از فسخ، ماده ۴۵۴ قانون مدنی مقرر میکند: «هرگاه مشتری مبیع را اجاره داده باشد و بیع فسخ شود، اجاره باطل نمیشود مگر این که عدم تصرفات ناقله در عین و منفعت بر مشتری صریحاً یا ضمناً شرط شده که در این صورت اجاره باطل است.» بنابراین، خریدار پس از خرید ملک میتواند آن را اجاره دهد. وجود حق فسخ، مانعی برای اجاره ملک ایجاد نمیکند؛ مگر اینکه خریدار و فروشنده با یکدیگر توافق کرده باشند که تا زمان وجود حق فسخ، خریدار ملک را اجاره ندهد. درباره رهن یا وثیقه قرار دادن ملک نیز، به همین ترتیب عمل میشود. ماده 455 قانون مدنی مقرر میکند: «اگر پس از عقد بیع، مشتری تمام یا قسمتی از مبیع را متعلق حق غیر قرار دهد، مثل این که نزد کسی رهن گذارد، فسخ معامله موجب زوال حق شخص مزبور نخواهد شد؛ مگر این که شرط خلاف شده باشد.» همچنین، اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرضالحسنه یا سند تعهدآور و مشابه آن، از مستاجر دریافت کرده باشد؛ تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر یا سپردن آن به دایره اجراست. ماده 19 آیین نامه اجرایی قانون موجر و مستاجر مصوب 1376 مقرر کرده است که مستاجر تا زمان استرداد وجه، میتواند از تحویل مال مورد اجاره خودداری کند.