پرسش های خود را در تمام زمینه های حقوقی، از طریق پیامک به شماره 2000999 ارسال کنید. لطفاً در ابتدای متن پیامک حتما کلمه «حقوقی» را قید فرمایید.
پرسش: آپارتمانی را چهار سال قبل به صورت پیش فروش خریدم، اما کار آن ناتمام ماند و فروشنده بعد از این مدت، فقط اصل پول ما را برگرداند. با توجه به اینکه در متن قرارداد، جریمه دیرکرد پیشبینی نشده است، آیا میتوانم از وی به دادگاه شکایت و تقاضای خسارت کنم؟
پاسخ: وقتی طرفین با توافق یکدیگر قرارداد را برهممیزنند، یعنی متقابلاً توافق کردهاند که از حقوق و تکالیف ناشی از آن قرارداد نسبت به یکدیگر صرفنظر کنند. بنابراین، به طور معمول، پس از برهم زدن قرارداد، با توافق طرفین (یا به اصطلاح اِقاله قرارداد) نمیتوان یکی از طرفین را ملزم کرد که تعهدات مربوط به قرارداد اقاله شده را انجام دهد؛ همچنین، نمیتوان برای تاخیر در انجام آن تعهدات، از او خسارتی مطالبه کرد. بدیهی است اگر طرفین هنگام برهمزدن قرارداد برای جبران خسارات توافقاتی کرده باشند، آن توافقات لازمالاجراست. از سوی دیگر، معمولاً فروشنده در مقابل استرداد مبالغ دریافتی، از خریدار میخواهد که به طور کتبی اعلام رضایت و از حق اقامه دعوا صرفنظر کند. حتی در فرضی که قرارداد هنوز به قوت خود باقی بود، برای دریافت خسارت تاخیر در تحویل ملک (یا خسارت تاخیر در اجرای تعهد) راه دشواری در پیش داشتید. با توجه به اینکه در قرارداد شما برای تاخیر در تحویل ملک، خسارتی تعیین نشده بود، تنها در صورتی فروشنده ملزم به جبران خسارت میشد که میتوانستید اثبات کنید به شما خسارت وارد شده و ایشان عرفاً مسئول جبران خسارت است. بنابراین، در این فرض باید هنگام طرح دعوا، اسناد و مدارک اثبات کننده ورود خسارت را ضمیمه دادخواست خود میکردید. ماده 221 قانون مدنی مقرر میکند: «اگر کسی تعهد به اقدام به امری را بکند یا تعهد کند که از انجام امری خودداری کند، در صورت تخلف، مسئول خسارت طرف مقابل است، مشروط بر اینکه جبران خسارت تصریح شده و یا تعهد، عرفا به منزله تصریح باشد و یا بر طبق قانون، موجب مسئولیت باشد.» ماده 230 قانون مدنی اضافه میکند که «اگر در ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلف، متخلف مبلغی به عنوان خسارت تادیه کند، قاضی دادگاه نمیتواند او را به بیشتر یا کمتر از آنچه که ملزم شده است، محکوم کند.» ممکن است به واسطه قوه قاهره، شرایطی «غیر قابل پیشبینی» و «غیر قابل اجتناب» رخ دهد که در این صورت، شخصی که به تعهدات خود عمل نکرده است، محکوم به پرداخت خسارت نخواهد شد. مطابق ماده 229 قانون مدنی، «اگر متعهد به واسطه حادثه ای که دفع آن خارج از حیطه اقتدار اوست، نتواند از عهده تعهد خود برآید، محکوم به تادیه خسارت نخواهد بود.» مرجع صالح برای رسیدگی به این موضوع، با توجه به مبلغ خواسته، دادگاه یا شورای حل اختلاف محل وقوع عقد یا اقامتگاه فروشنده است. رسیدگی به دعاوی مالی تا مبلغ 20 میلیون تومان بر عهده شوراهای حل اختلاف و بیش از آن، بر عهده دادگاه عمومی حقوقی است. شورای حل اختلاف، مطابق مواد 221 و 230 قانون مدنی، به دعوای شما رسیدگی و حکم صادر خواهد کرد.