بررسی مالیات های بخش مسکن
تعداد بازدید : 134
مالیات نقل و انتقال و مستغلات خالی
نویسنده : محدثه انبیائی h.habibi@khorasannews.com - کارشناس میثم حاجی محمدی نویسنده کتاب صفر تا صدمالیات-
تمام کشورها سازوکاری به نام مالیات دارند و با اخذ مالیات از مردم کشورشان در چرخاندن گردونه های اقتصادی برای خدمت به مردم خود یاری می رسانند. در کشور ما نیز از طریق منابع مالیاتی خدمات و امکانات بسیاری برای بهره برداری مردم فراهم می شود در مقابل وظیفه مودیان عمل به قانون است و در این راه آگاهی هر چه بیشتر مودیان از قوانین مالیاتی به آن ها در شناخت وظایف قانونی و بهره مندی از تسهیلات کمک خواهد کرد.
مالیات مستغلات خالی
بررسی نفوس و مسکن در سال ۱۳۹۵ نشان می دهد 2.5 میلیون واحد مسکونی خالی، در کشور وجود دارد. اخذ مالیات از مستغلات خالی نوعی مقابله با نگاه سرمایه ای به ملک و در نتیجه راکد ماندن مسکن بوده و از انواع جدید مالیات است.
بنابراین اگر ملکی غیر از محل سکونت خود دارید که برای اجاره می باشد و آن را به اجاره واگذار نکرده اید و به صورت خالی و بدون استفاده است از سال دوم مشمول مالیات شده و باید اظهارنامه مربوطه را تکمیل و تسلیم کنید.
ماده ۵۴ ق.م.م می گوید: واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از 100 هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان به عنوان واحد خالی شناسایی می شوند از سال دوم به بعد مشمول مالیات می شوند.
محاسبه پلکانی در مالیات مستغلات خالی
سال دوم معادل نیمی از مالیات بر اجاره
سال سوم معادل مالیات بر اجاره
سال چهارم به بعد معادل یک و نیم برابر مالیات بر اجاره مورد محاسبه قرار می گیرد.
نکته مهم آن که اگر خالی ماندن ملک یا املاک تان به دلایلی خارج از اختیارات شما باشد از پرداخت مالیات بر مستغلات خالی معاف می شوید. همچنین اگر مالک محل سکونت خود را خالی نگه دارد مشمول مالیات مستغلات خالی نمی شود.
انواع مالیات نقل و انتقال املاک و مستغلات
۱_ مالیات نقل و انتقال ملک
ماده ۵۹، نقل و انتقال قطعی املاک را به ماخذ ارزش معاملاتی و به نرخ ۵ درصد مشمول مالیات می داند.
در محاسبه ارزش معاملاتی قیمت ساختمان موارد زیر تاثیر گذار است:الف) مصالح (اسکلت فلزی یا بتون آرمه یا اسکلت بتونی و سوله و...) و قدمت و تراکم و طریقه استفاده از آن (مسکونی، تجاری، اداری، آموزشی، بهداشتی، خدماتی و ...)
ب) قیمت اراضی با توجه به نوع کاربری و موقعیت جغرافیایی از لحاظ تجاری، صنعتی، مسکونی، آموزشی، اداری و کشاورزی
آقای علی محمدی کارشناس مالیات با ذکر مثالی موضوع را روشن تر می سازد:
1- شرکت سبحان در سال ۹۵ یک باب آپارتمان مسکونی خود را در ازای دریافت مبلغ ۷۵۰۰۰۰۰۰۰۰ ریال به آقای احتشامی واگذار کرده است. ارزش معاملاتی این ملک ۵۵۰۰۰۰۰۰ ریال بوده است مالیات نقل و انتقال چقدر است؟
ریال 2750000= ٪5×55000000
۲_ مالیات انتقال حق واگذاری املاک( سرقفلی)
مالیات نقل و انتقال حق واگذاری محل به ماخذ 10 برابر ارزش معاملاتی ملک مربوطه به نرخ 30 درصد در تاریخ انتقال از طرف مالکان عین یا صاحبان حق می باشد.حق واگذاری محل از نظر این قانون عبارت است از حق کسب یا پیشه یا حق تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت کسب و کار در حال فعالیت و بهرهبرداری.کارشناس مالیات با ذکر یک مثال نحوه محاسبه مالیات سرقفلی را توضیح می دهد:
- شرکت رفاه در سال ۹۵ سرقفلی یکی از فروشگاه های خود را به مبلغ ۹۰۰۰۰۰۰۰۰۰ریال به آقای احتشامی واگذار نموده است ارزش معاملاتی ملک ۳۵۰۰۰۰۰۰۰۰ ریال بوده است مالیات حق واگذاری چقدر است ؟
نکته : طبق تبصره ۶ قانون بودجه سال ۹۵ انتقال حق واگذاری محل به ماخذ ۱۰ برابر ارزش معاملاتی ملک فوق به نرخ 30 درصد در تاریخ نقل و انتقال از طرف مالکان عین یا صاحبان حق می باشد بنابراین:
35000000000= ٪10×3500000000
10500000000=٪30×35000000000
مالیات نقل و انتقال سرقفلی
۳_ مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک
این نوع مالیات بر سود حاصل از ساخت و فروش ساختمان در اولین نقل و انتقال اعمال می گردد.به استناد ماده ۷۷ اولین نقل و انتقال ساختمان های نوساز اعم از مسکونی و غیره که بیش از دو سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن ها نگذشته باشد علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده ۵۹، مشمول مالیات مقطوع به نرخ ده درصد به ماخذ ارزش معاملاتی اعیانی مورد انتقال خواهند بود. بر اساس آیین نامه اجرایی ماده ۷۷ که در تاریخ ۱۷ خرداد ۹۶ تصویب شد، تنها واحدهایی که پروانه ساختمانی آن ها از ابتدای سال ۹۵ صادر شده باشد مشمول مالیات ساخت و فروش می گردند. همچنین میزان ارزش افزوده زمین تا زمان فروش ساختمان مشمول این مالیات نمی شود و در واقع سود حاصل از ساخت و ساز مشمول مالیات می گردد نه ارزشی که به زمین در هنگام فروش اضافه می شود.رئیس سازمان امور مالیاتی نیز چندی پیش اعلام کرد: سازندگان مسکن نباید نگرانی از بابت مالیات ساخت و ساز در شرایط رکود مسکن داشته باشند، چرا که مالیات ساخت و ساز متناسب با سود و زیان اخذ می شود.بر اساس این مصوبه ساختمان های ساخته شده در شهرهای زیر ۱۰۰ هزار نفر جمعیت از پرداخت این مالیات معاف هستند.همچنین سازندگانی که به منظور مصرف و نه فروش اقدام به احداث می کنند مشمول این مالیات نمی شوند.نویسنده کتاب صفر تا صد مالیات می گوید: محاسبه مالیات ساخت و فروش آپارتمانی با ارزش معاملاتی ۴۰۰۰۰۰۰۰۰ میلیون تومان که پروانه ساخت آن فروردین ماه ۹۵ بوده است به شکل زیر محاسبه می گردد:
20000000=٪5×400000000 ماده 59
40000000=٪10×400000000 ماده 77
60000000=20000000+40000000
۴_مالیات بر درآمد رضایت مالک یا حق مالکانه
مستاجر مبلغی را به مالک می پردازد که به واسطه این مبلغ مالک رضایت خود را نسبت به انتقال حق واگذاری محل( سرقفلی) یا اجاره بدون انتقال سرقفلی و یا تغییر شغل اعلام می دارد که مشمول مالیات به نرخ ۲ درصد می باشد.علی محمدی نحوه محاسبه مالیات رضایت مالک را با ذکر مثال این گونه توضیح می دهد: نماینده یک برند تجاری مبلغ ۲۰۰ میلیون ریال به عنوان حق مالکانه پرداخت کرده است. مالیات حق مالکانه او عبارتست از:
ریال 4000000=٪2×200000000
مهلت تسلیم اظهارنامه
مؤدیان می بایست اظهارنامه مالیاتی خود را در مورد حق واگذاری محل تا سی روز پس از انجام معامله و در سایر موارد تا آخر تیرماه سال بعد به انضمام مدارک مربوط به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و مالیات متعلق را طبق مقررات پرداخت کنند.