خوانندگان محترم! در صفحه 10 روزنامه خراسان، پاسخگوی پرسش های حقوقی شما هستیم. شما می توانید پرسش های خود را در تمام زمینه های حقوقی، از طریق پیامک به شماره 2000999 ارسال کنید. لطفاً در ابتدای متن پیامک حتما کلمه «حقوقی» را قید فرمایید.
پرسش: طبق قرارداد اجاره با مالک مغازه ای که سرقفلی آن متعلق به من است، قرار بر این شد که سالانه، وجهی را به عنوان کرایه به وی پرداخت کنم. تا کنون این اجاره بها پرداخت شده، اما او به تازگی مدعی است که این مبلغ کم است و چند سال قبل، سر او را کلاه گذاشته ام. به همین دلیل دایم برایم مزاحمت ایجاد میکند. چگونه میتوانم مانع او شوم؟
پاسخ: برای پاسخ به مسائل مربوط به اجاره، دانستن سال تنظیم قرارداد اجاره (یا سرقفلی) و نیز نوع کاربری ملک موضوع اجاره (یعنی تجاری یا مسکونی بودن ملک) ضروری است. درباره پرسش شما فرض میکنیم مورد اجاره ملک تجاری است. همچنین فرض میکنیم که قرارداد اجاره، پیش از لازمالاجرا شدن قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376، تنظیم شده است. به این ترتیب، قرارداد شما مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 است. با این فرض و در صورت گذشتن حداقل سه سال از انعقاد قرارداد اجاره یا آخرین توافق دو طرف درباره اجارهبها یا آخرین حکم تعدیل اجارهبها، موجر یا مستاجر میتواند از دادگاه حقوقی درخواست کند که اجاره بهای مقرر در قرارداد به تناسب افزایش یا کاهش هزینه زندگی، تعدیل شود. ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 در این باره بیان می کند: «موجر یا مستأجر میتواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید، مشروط به این که مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره بها صادر شده، سه سال تمام گذشته باشد، «دادگاه» با جلب نظر کارشناس، اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.» موجر میتواند مابهالتفاوت اجاره بها را ضمن دادخواست تعدیل، مطالبه کند. در این صورت، دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل، مستأجر را به پرداخت مابهالتفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم، محکوم میکند. دایره اجرا مکلف است خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را بر مبنای 12 درصد در سال، محاسبه و از مستأجر وصول کند و به موجر بپردازد. مستأجر نیز میتواند ضمن تقاضای تعدیل اجاره بها، استرداد مابهالتفاوت پرداخت شده را، به علاوه خسارت تأخیر تأدیه، به شرح فوق درخواست کند.