خوانندگان محترم! در صفحه 12 روزنامه خراسان، پاسخگوی پرسش های حقوقی شما هستیم. شما می توانید پرسش های خود را در تمام زمینه های حقوقی، از طریق پیامک به شماره 2000999 ارسال کنید. لطفاً در ابتدای متن پیامک حتما کلمه «حقوقی» را قید فرمایید.
پرسش: آیا پس از خرید خانه نوساز و صدور سند به نام خریدار، میتوان رفع ایرادهایی را که ابتدا معلوم نبوده و مدتی پس از تحویل خانه، معلوم شده است، پیگیری و رفع آن ها را از فروشنده مطالبه کرد؟ توضیح این که فروشنده، خانه را به شرط نداشتن نقص به خریدار تحویل داده است.
پاسخ: در صورتی که فروشنده در قرارداد به طور صریح یا ضمنی تعهد کرده باشد که نقایص خانه را رفع کند، خریدار میتواند با تقدیم دادخواست، از دادگاه عمومی حقوقی درخواست کند که فروشنده را به انجام تعهداتش یعنی به رفع نواقص خانه ملزم کند. در غیر این صورت، خریدار سه گزینه دارد: 1- خانه را به شکل موجود بپذیرد؛ 2- معامله را فسخ کند. در این فرض خانه باید به فروشنده بازگردانده شود و متقابلاً، مبلغ دریافت شده باید به مشتری مسترد شود؛ 3- خریدار میتواند تفاوت قیمت خانه سالم و خانه معیوب را از فروشنده مطالبه کند. این تفاوت قیمت را اصطلاحاً «اَرش» (بر وزن فرش) میگویند. به حکم ماده 422 قانون مدنی در مواردی که کالای مورد معامله عرفاً معیوب باشد، خریدار میتواند قرارداد را فسخ کند یا مال مورد معامله را با تمام شرایط، از جمله با عیب موجود در آن، پذیرفته و مابهالتفاوت قیمت کالای سالم و کالای معیوب (ارش) را از فروشنده دریافت کند. به حق فسخ معامله در صورت وجود عیب در مورد معامله، اصطلاحاً «خیار عیب» میگویند. تنها در صورتی چنین حقی برای خریدار ایجاد میشود که عیب در زمان معامله مخفی باشد و خریدار به آن آگاه نباشد. علاوه بر این، در صورتی که فروشنده با گفتار یا رفتار خود خریدار را درباره اوصاف و خصوصیات مورد معامله فریب داده باشد، خریدار میتواند با استناد به «خیار تدلیس» معامله را فسخ کند. دوطرف میتوانند ضمن قرارداد، حق فسخ معامله را، حتی در صورت وجود عیب در موضوع معامله از خود سلب کنند. اگر در قرارداد، خیارات اسقاط شده یا خریدار کالای موضوع معامله را به وضعیت موجود آن خریداری کرده و مسئولیت عیوب احتمالی آن را پذیرفته باشد، نمیتواند به استناد خیار عیب معامله را فسخ کند؛ مثلاً اگر آن گونه که مرسوم است عبارتی مانند «اسقاط کافه خیارات خصوصاً خیار غبن به اعلی مراتبه و به هر درجه و مقدار از طرفین به عمل آمد» در قرارداد قید شده باشد. (مواد 448 و 436 قانون مدنی) البته خیار تدلیس در قرارداد قابل اسقاط نیست. اِعمال خیار عیب و خیار تدلیس پس از آگاهی از آن فوری است. به عبارت دیگر، در مواردی که به علت معیوب بودن کالا (خیار عیب) یا فریب و تدلیس فروشنده برای خریدار اختیار فسخ معامله ایجاد میشود، خریدار باید پس از آگاهی از عیب یا تدلیس، فوراً در این مورد تصمیم گیری کند. تأخیر در اِعمال حق فسخ و اعلام فسخ معامله موجب از بین رفتن این حق میشود.