خوانندگان محترم! در صفحه 10 روزنامه خراسان، پاسخگوی پرسش های حقوقی شما هستیم. شما می توانید پرسش های خود را در تمام زمینه های حقوقی، از طریق پیامک به شماره 2000999 ارسال کنید. لطفاً در ابتدای متن پیامک حتما کلمه «حقوقی» را قید فرمایید.
پرسش: یک واحد آپارتمان را به مبلغ ۲۰۰ میلیون تومان خریداری کردم. مبایعه نامه و وکالت محضری به نام خودم دارم و فروشنده در حضور شهود در بنگاه، تعهد کرد که بعد از دو ماه، به نام من سند بزند؛ اما یک سال است که برای این کار تعلل می کند. وقتی نامه محضر را به دارایی ارائه دادم، متوجه شدم که این شخص بدهی مالیاتی دارد و تا آن را پرداخت نکند، امکان صدور سند نیست. لطفا مرا راهنمایی کنید.
پاسخ: ابتدا با ارسال اظهارنامه، از فروشنده دعوت کنید تا با حضور در دفتر اسناد رسمی، برای انتقال سند ملک به نام شما اقدام کند. در صورت خودداری او از تنظیم سند رسمی انتقال، به دادگاه حقوقی محل آپارتمان مراجعه و علیه فروشنده دادخواستی به خواسته «الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، بدواً اخذ مفاصا حساب مالیاتی» تقدیم و اسناد و مدارک خود، از جمله کپی برابر اصل مبایعه نامه و اظهارنامه را ضمیمه دادخواست کنید. در صورتی که سند ملک به نام فروشنده نیست، باید نام و مشخصات شخصی که سند ملک به نام وی است، به همراه نام و مشخصات سایر اشخاصی که متوالیاً ملک را خرید و فروش کردهاند نیز، در قسمت خوانده (خواندگان) درج شود. در معاملات املاک، معمولاً فروشنده همزمان با انعقاد قرارداد بیع (بیع نامه یا مبایعهنامه) برای تنظیم سند رسمی به خریدار وکالت بلاعزل می دهد. این وکالتنامه، صرفاً برای سهولت انتقال سند است. به عبارت دیگر، به رغم اعطای وکالت، فروشنده همچنان متعهد است مقدمات انتقال سند را فراهم کند. پرداخت مالیات و اخذ مفاصاحساب مالیاتی، از مقدمات تنظیم سند است. در صورت امتناع فروشنده، میتوان در دادگاه محل وقوع ملک، علیه او دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اقامه کرد. در چنین مواردی، ضروری است مقدمات انتقال سند در دادخواست، در ستون خواسته، ذکر شود. بند یک ماده 362 قانون مدنی بیان میکند: «به مجرد وقوع بیع، مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن میشود.» به عبارت دیگر، به محض تنظیم قرارداد بیع، خریدار، مالک ملک و فروشنده، مستحق بهای ملک میشود. ماده 220 قانون مدنی نیز بیان میکند: «عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم مینماید، بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می شود ملزم میباشند.»