حقوق شهروندی
تعداد بازدید : 149
مشاوران املاک چه مسئولیت هایی برعهده دارند؟
نویسنده : جواد نوائیان رودسری info@khorasannews.com
کار مشاوران املاک، واسطهگری برای انعقاد قراردادهای اجاره یا خرید و فروش املاک به معنای عام آن است. بنابراین، میتوان مطابق ماده 335 قانون تجارت، شغل مشاوران املاک را نوعی «دلالی» دانست. بر اساس این ماده قانونی، «دلال کسی است که در مقابل اجرت، واسطه انجام معاملاتی شده یا برای کسی که میخواهد معاملاتی نماید، طرف معامله پیدا میکند.» به همین دلیل، برای بررسی مسئولیتها و وظایف قانونی مشاوران املاک، پیش از مطالعه بخشنامهها و آییننامههای صادر شده از طرف دستگاههای اجرایی ذیربط، باید قوانین موضوعه درباره دلالی را مورد مداقه قرار داد.
دلالی در قوانین موضوعه
موضوع دلالی و مقررات مربوط به آن، در «قانون تجارت»، مصوب اردیبهشتماه سال 1311 و نیز، «قانون راجع به دلالان»، مصوب اسفندماه سال 1317(اصلاح شده در مردادماه سال 1320)، مطرح شده و قوانین مرتبط با آن، تا امروز از اعتبار برخوردار است و نسخ نشده است. مطابق ماده 335 قانون تجارت، «قرارداد دلالی، تابع مقررات راجع به وکالت است.» بنابراین، ارتباط میان طرفین معامله با مشاور املاک، رابطهای بر مبنای مقررات مربوط به عقد وکالت در قانون مدنی است. به این معنا که طبق مواد 666 تا 673 قانون مدنی، اولاً، هرگاه به دلیل کوتاهی مشاور املاک در انجام مسئولیتهای قانونیاش، خسارتی به طرفین معامله یا یکی از آنها وارد شود، مشاور املاک مسئول خواهد بود و ثانیاً، مشاور املاک موظف است مصلحت طرفین معامله را رعایت و در چارچوب وظایف قانونی خود عمل کند. افزون بر قانون مدنی، قانون تجارت نیز، مسئله امانتداری دلالان را مورد تأکید قرار دادهاست. بر اساس ماده 337 این قانون، «دلال باید در نهایت صحت و از روی صداقت، طرفین معامله را از جزئیات راجعه به معامله مطلع سازد، ولو اینکه دلالی را فقط برای یکیاز طرفین بکند. دلال در مقابل هر یک از طرفین مسئول تقلب و تقصیرات خود میباشد.» همچنین، مطابق ماده یک «قانون مسئولیت مدنی»، «هر کَس بدون مجوز قانونی، عمداً یا در نتیجه بیاحتیاطی، به جان یا سلامتی یا مال یا آزادی یا حیثیت یا شهرت تجارتی یا به هر حق دیگرکه به موجب قانون برای افراد ایجاد گردیده لطمهای وارد نماید که موجب ضرر مادی یا معنوی دیگری شود، مسئول جبران خسارت ناشی از عمل خود میباشد.» باتوجه به این مواد، مسئولیت قانونی مشاوران املاک در مقابل طرفین معامله محرز است. حال باید دید این مسئولیت قانونی شامل چه مواردی میشود.
مسئولیتهای قانونی مشاوران املاک
مطابق مواد 335 تا 355 قانون تجارت، مسئولیتهای مشاوران املاک، عبارت است از: 1- مشاور املاک موظف است طرفین معامله را از جزئیات قرارداد مطلع کند؛ 2- مشاور املاک مسئول نگهداری کلیه اسناد و مدارکی است که از طرفین معامله دریافت کردهاست، مگر آنکه ثابت شود از بین رفتن اسناد و مدارک، به علتی خارج از اراده وی رخ داده است؛ 3- مشاور املاک ضامن اعتبار طرفین معامله است، به این معنا که موظف است هویت طرفین معامله را احراز کند، اما پس از این که معامله به صورت صحیح منعقد شد، دو طرف آن، مسئول انجام تعهدات متقابل هستند و مشاور املاک در این زمینه مسئولیتی برعهده ندارد. به عنوان مثال، در رابطه میان موجر و مستأجر، امتناع موجر از انجام تعمیراتی که برای بهره بردن از مورد اجاره ضروری است، مسئولیتی (ضمانی) برای مشاور املاک ایجاد نمیکند؛ 4- در صورتی که مشاور املاک در معامله ذینفع باشد، باید موضوع را به طرفی از معامله که این نکته را نمیداند، اعلام کند. افزون بر این موارد، وظایف و مسئولیتهای قانونی مشاوران املاک، بر اساس «قانون راجع به دلالان» عبارت است از: 1- مشاور املاک باید برای فعالیت خود از اتحادیه مربوطه مجوزهای لازم را اخذ کند؛ 2- مشاور املاک باید حقالزحمه خود را بر اساس دستورالعملهای صادر شده از سوی مراجع ذی صلاح دریافت کند و نمیتواند بیش از مقداری که تعیین شدهاست، حقالزحمهای بابت واسطهگری از طرفین معامله بگیرد.
مقررات مربوط به دریافت کمیسیون
در اینجا لازم است به مقررات مربوط به دریافت حق دلالی یا «کمیسیون» نیز اشارهای کنیم. مطابق ماده 348 قانون تجارت، مشاور املاک نمیتواند بابت معاملهای که هنوز منعقد نشدهاست، کمیسیونی دریافت کند. مطالبه حق دلالی یا کمیسیون منوط به اتمام معامله، با وساطت یا راهنمایی مشاور املاک است. گاه پیش میآید که یکی از طرفین معامله یا هر دوی آنها، پیش از امضای قرارداد، از انجام معامله منصرف میشوند. در چنین حالتی، مشاور املاک نمیتواند از طرفین معامله، حق دلالی یا کمیسیون مطالبه کند، مگر اینکه به واسطه تکمیل فرمهای مربوط به انعقاد معامله، اعم از اجارهنامه یا مبایعهنامه، ضرری متوجه وی شده باشد که در این صورت، استحقاق دریافت خسارت وارده را خواهد داشت. با این حال، باید توجه داشت که مطابق ماده 351 قانون تجارت، در صورتی که پیش از انعقاد قرارداد، شرط شده باشد که طرفین، مخارجی را که مشاور املاک برای تمام شدن معامله هزینه کرده است، بپردازند یا عرف تجاری محل چنین امری را مورد تأیید قرار دهد، طرفین موظفند بر اساس تعهد یا عرف محل، نسبت به تأدیه مخارج انجام شده از سوی مشاور املاک، اقدام کنند. به نظر میرسد موضوع مخارج صرف شده از سوی مشاور املاک، ناظر به مخارج خارج از تعهدات قانونی است و تضادی با موضوع ماده 348، که شرح آن پیشتر ذکر شد، ندارد. همچنین، در صورتی که قرارداد منعقد شده باشد، اما از سوی طرفین یا یکی از آنها، با توافق یا استناد به یکی از خیارات، فسخ شود، مطابق ماده 352 قانون تجارت، مشاور املاک میتواند حق دلالی خود را مطالبه کند و طرفین موظف به پرداخت کمیسیون خواهند بود. با توجه به مواد قانونی، به نظر میرسد، مشاور املاک پس از امضای قراردادی که به شکل صحیح منعقد شده است، استحقاق دریافت حق دلالی یا کمیسیون را داشتهباشد.
ضمانتهای اجرا
تخلف مشاوران املاک از انجام مسئولیتها و تعهداتشان نسبت به طرفین معامله، قابل پیگرد و رسیدگی است. مطابق ماده 8 «قانون راجع به دلالان»، «هر دلالی که معلوم شود عمل او معمولاً برخلاف مقررات مربوطه به دلالی است مورد تعقیب مقامی که به موجب ماده 11 این قانون معینمیشود واقع و از شغل دلالی برای مدتی که از سه ماه کمتر و از یک سال بیشتر نباشد ممنوع و پروانه او ابطال میشود و این مانع نیست که دلال طبققوانین جزایی یا حقوقی در دادگاه صالح مورد تعقیب قرار گرفته و به مجازات قانونی با تأدیه خسارات وارده محکوم گردد.» در حال حاضر، اتحادیه مشاوران املاک، رسیدگی به تخلفات صنفی در این زمینه را برعهده دارد. همچنین، مطابق ماده 9 این قانون، کسانی که بدون اخذ پروانه، به شغل دلالی مشغول شوند، به حبس یا جزای نقدی محکوم خواهند شد. درخور ذکر است که مشاوران املاک، افزون بر مواد قانونی مذکور، ملزم به رعایت آییننامهها و مقررات صنفی خود نیز هستند و در صورت تخلف از آنها، حسب مورد، به مجازاتهای مربوطه محکوم خواهند شد.