پس از چالش اساسی با رییس سازمان ملی زمین ومسکن درباره تامین مسکن برای اقشار کم درآمد درادامه یک ساعت ونیم گفت وگوی تفصیلی با سید محمد پژمان اکنون نوبت به موضوعاتی همچون مسکن مهر،زمین خواری،بافت های فرسوده شهری،سود بانکی بخش مسکن و مالیات بر خانه های خالی رسیده است.
او درهمه این حوزه ها حرف برای گفتن دارد،مثلا دربرابر این پرسش که چرا دولت به وعده اش برای تحویل به موقع مسکن مهر به مردم تعلل کرده است،پاسخ های گوناگونی ارایه می کند...از اقدامات یگان حفاظت سازمان ملی زمین ومسکن درمبارزه با زمین خواری خبرمی دهد ولی درزمینه مساله پدیده شاندیز تاکید می کند که سازمان ورودی به این موضوع ندارد.معاون وزیر راه وشهرسازی سود بانکی بخش مسکن را نیز برای این بخش بالا می داند و معتقد است برای حل این مساله باید یارانه ای به تسهیلات بانکی مسکن اختصاص یابد.وی درباره گرفتن مالیات از خانه های خالی نیز می گوید که ما مطالعه ای را دراین مورد به تازگی درحال انجام داریم،چون اختلاف نظر جدی دراین زمینه وجود دارد که اگر ازواحدهای مسکونی وزمین های خالی مالیات بیشتری بگیریم که وارد مدار شوند آیا این به عنوان یک نقطه مثبت دربخش مسکن است یا به عنوان یک عامل منفی عمل می کند.توضیحات بیشتر را درپرسش وپاسخ با سیدمحمد پژمان می خوانید:
الان این بحث مطرح است که دولت به عنوان متولی اصلی شروع کننده طرح مسکن مهر، یکسری وعده هایی را به مردم داد که نتوانست محقق کند و از طرفی مردم الان متوقع اند، برخی ازمردم گله می کنند که مثلا در پرند {یا پردیس} تا الان مقدار زیادی به پیمانکاران مسکن مهر پول داده اند و هنوز 10 میلیون تومان بیشتر از آن ها پول می خواهند و با وجود آن که باید سال گذشته واحدهای مسکونی شان را تحویل می گرفتند، به آن ها تحویل نداده اند؟الان سوال این است که چرا این اتفاق دارد می افتد؟
ببینید،کسانی که آن حرف ها را درآن مقطع زمانی زدند با پارامترهای حاکم بر آن زمان به اعتقاد من قدری از تورم چند صد درصدی که درحوزه ارز به وجود آمد و آثارش را در این حوزه {مسکن} نیز برجای گذاشت، غفلت کردند. یک نفر می گوید که فکر می کنیم اگر برای هرمتر واحد مسکونی 300 تا400 هزارتومان بدهید،درست می شود ولی یک دفعه با تورمی که پیش آمد با 700 ،800 هزارتومان هم امکان اتمام آن واحد نبود حالا این مابه التفاوت را چه کسی باید تامین کند،هیچ کسی فکر نمی کرد که این مقدار تورم شامل بخش مسکن شود، فکر می کردند که تورم10، 12 یا 15 درصد یا همین حدود باشد، فکر نمی کردند میلگرد کیلویی 700 تومان بشود 2500 تومان.
حالا چاره چیست؟
چاره، تحمل این وضعیت تورمی توسط خود مردم است. لازم است این نکته را بگویم که دولت نهم و دهم با طرح مسکن مهر حضور بی سابقه ای درامر تولید مسکن پیداکرد. تا آن تاریخ دولت به اندازه 10 درصد آن میزان هم درتولید مسکن نقش آفرینی نداشت. قبلا با مکانیزم های خود مردم و سیستم بانکی و امثال آن بود ولی آن زمان یک دفعه دولت برای یک میلیون و200 هزار نفر هم زمین رایگان داد و هم وام ارزان قیمت و برای بیش از 900 هزار مورد هم مردم خودشان زمین آوردند، ولی وام ارزان قیمت داد. یعنی یک دفعه بالغ بر 2 میلیون واحد دست گرفته شد. آن هایی که زود شروع کردند و زود پول آوردند با آورده های 3 میلیون و 4 میلیون تومان بعضا صاحب واحد مسکونی شدند، اما آن هایی که زمانشان طولانی شد و به تورم خوردند، گرفتار تورم شدند. دولت پیش بینی می کرد که با این اعداد و ارقام واحدها تمام شود اما نشد. الان دولت برای این که مردم را از این مرحله عبور بدهد چون مردم کمبود نقدینگی دارند، بخشی از آن منابع را برای اضافه کردن تسهیلات مسکن مهر آورده است به طوری که وام 25 میلیون تومان مسکن مهر را 30 میلیون تومان کردند که به کلیه واحدهایی که باقی مانده اختصاص بدهند در حالی که واقعا 30 میلیون تومان هم برای اتمام این واحدها کم است. الان در بافت فرسوده 40 ،50 یا 60 میلیون تومان وام می دهیم یا در صندوق یکم تا 100 میلیون تومان، همراه با جعاله تسهیلات می دهیم. حداقل تا 50 درصد هزینه تمام شده یک واحد مسکونی بایستی ازطریق تسهیلات تامین شود. الان یکی از مشکلات قیمت مسکن به ویژه درکلانشهرها آن است که سهم قیمت زمین درقیمت تمام شده مسکن دربرخی از نقاط تهران به 65 درصد رسیده است و کمترین حالت درحد 35 تا40 درصد است که چون قیمت زمین بالا رفته است، سهم این عدد بالا آمده است.حتما چون در همه شهرها قادر به تامین زمین نیستیم اگر افزایش قیمت در بخش زمین وساختمان اتفاق بیفتد، دامنگیر این افراد می شود، یعنی هرچقدر وام را بالا می برید، توان خرید و ساخت با افزایش تورم، دچار مشکل می شود. تنها راهی که برای اقشار کم درآمد به ذهنمان رسیده، آن است که باید دولت بتواند منابعی را صد درصد تامین کند چون این افراد مشکلشان با وام حل نمی شود، پس انداز هم ندارند، پس باید بتوانیم با کمک نهادهای حمایتی و شهرداری ها ومنابع دولت وبا تامین زمین توسط ما واحدهای استیجاری برای آن ها تهیه کنیم.
با عنایت به این که فرمودید یک سوم از مسکن مهر هنوز ناتمام مانده است، آیا به عنوان رییس سازمان ملی زمین ومسکن می توانید وعده ای را برای زمان اتمام این طرح ها برای خوانندگان مطرح بفرمایید ، باتوجه به این که تاکید رهبری را هم پشت این قضیه داریم این واحدها درچه زمانی تحویل داده می شود ؟
تمام بضاعت وزارتخانه مصروف این قضیه است اما بخشی ازآن مربوط به تامین نقدینگی توسط خود مردم است، تلاش ما این است که این ها تمام شود ولی به مردم می گویند که پول بیاورید تا واحدها تمام شود، یا ندارند یا سختشان است و فکر می کنند با حرف هایی که اول شنیده اند، تفاوت وجود دارد که این موضوع کار را به تاخیر انداخته است. صددرصد کارمسکن مهر چه درقالب تعاونی وچه درقالب سازنده های سه جانبه درحقیقت توسط خود مردم باید انجام شود چون زمین و وام ارزان قیمت را ما داده ایم و درجهت آماده سازی وتامین زیرساخت هایشان نیز غالبا نقش آفرینی کرده ایم، الان درتمامی سایت هایی که مسکن مهر ساخته شده، مدرسه، مسجد،ورزشگاه وحتی کلانتری وپاسگاه داریم می سازیم، درمورد تامین زیرساخت ها وخدمات غالبا بدون مشکل اند یا درصد کمی مشکل دارند، بقیه اش به خودشان برمی گردد.یک سازنده آمده پای کار که پول این واحدها را بگیرد وبرایشان بسازد، حالا اگر افراد پول نمی دهند یا اعضای تعاونی پول تامین نمی کنند، دولت دراین قسمت نقشی ندارد. الان عمده مشکل مربوط به توان مالی مردم است که به مساله اشتغال وتورم برمی گردد که مردم فرصت پس انداز کافی پیدا نمی کنند.حالا مقداری تسهیلات بانکی اختصاص داده شده است و بخش زیادی ازاینها ازاین مرحله گذشتند، امیدواریم که درصد کار باقی مانده هم اگر مردم خودشان همت کنند یا اگر ضرورت های دیگری برای اصلاحات سقف تسهیلات یا کمکی از طرف بانک مرکزی بربیاید، کمک کنند.
باعنایت به این که وزیر راه و شهرسازی چند بار تلویحا و مستقیم اعلام کردند که طرح مسکن مهر را قبول ندارم، پرسش من این است که آیا طرح جایگزینی در وزارتخانه یا سازمان متبوع جنابعالی وجود دارد؟
تولید مسکن با اجاره 99 ساله زمین یکی ازسیاست های طرح جامع مسکن بوده است، آن نکته ای که ایشان اشاره می کنند آن است که برخی ازپارامترهای مناسب برای تولید مسکن دراین موضوع رعایت نشده، مثلا مکان یابی آن خوب نبوده است،ایشان متولی بخش مسکن هستند وتولید مسکن برای ایشان مطلوبیت دارد. یکی ازبخشهای خوب وبرجسته این سیاستی که از دل طرح جامع مسکن درآمده، آن است که خودمالکین را تسهیلات بانکی ارزان قیمت دادیم و درملک خودشان ساختند که 50 درصد مسکن مهر ازاین جنس بوده است، این ها خیلی موفق عمل کردند وکمترین زحمت برای دولت ایجاد شد، بعد هم عموما چون درمناطق شهری بودند، زیرساختها وخدمات موجود است ومردم احساس فاصله مکانی ندارند و بانی کار خودشان بوده اند،یا درتامین خدمات زیربنایی و روبنایی، مسکن صرفا به عنوان یک سرپناه موضوعیت ندارد، ما دوست داریم که مردم جایی زندگی کنند که احساس آرامش و امنیت کنند.
یک بحث دیگری که دررونق اقتصاد مسکن می تواند نقش داشته باشد، مبارزه با زمین خواری واقداماتی است که می تواند نظام مندی اقتصاد مسکن را به هم بریزد،خوب دراین زمینه سازمان اقداماتی ازجمله تشکیل یگان حفاظت ازاراضی را انجام داده است،دراین زمینه اگر عدد ورقمی هست بفرمایید؟
دو نوع زمین خواری داریم،یک زمان تصرف وتجاوز به اراضی دولتی دراختیار ما یا سازمان اموراراضی یا منابع طبیعی انجام می شود یک نوع دیگر آن است که در زمین هایی که اجازه بهره برداری درحوزه مسکن، ویلا و ساخت وسازهای تجاری وغیره ندارد تبدیل غیرقانونی کاربری اراضی انجام می شود یعنی مالکیتش مال خودشان است ولی کاربری آن را عوض می کنند.درزمین های متعلق به سازمان، یگان ویژه حفاظت فعال است و اقدامات موثر دیگری درزمینه بکارگیری وکلای حقوقی مجرب،حساسیت دردفاع و اقدام به موقع وبه روز انجام داده ایم.قبلا باید با کمک نیروی انتظامی از تعدی وتجاوزجلوگیری می کردیم یا اگر قراربود طرح دعوایی شود خودمان ضابط قانون نبودیم و مقداری فرآیند اقدامات ما طولانی بود ولی با تاسیس یگان حفاظت، قانون ما را نیز به عنوان ضابط شناخته است و ما افرادی را آموزش داده و تجهیز کرده ایم که حضور فعال داشته باشند که امیدواریم زمین خواری از جنس تعدی به اراضی دولت به حداقل یا صفر برسد.
با توجه به اهمیتی که مساله پدیده شاندیز برای خوانندگان ما دارد، آیا سازمان اقدامی دراین خصوص داشته است؟
نه،آنجا یک ملک شخصی بوده است.
این سوال را به این دلیل پرسیدم که می گویند اراضی پدیده قبلا دارای کاربری دیگری بوده است و رییس سازمان امور اراضی چندی پیش نیز اعلام کرد که تخلفاتی درزمینه این اراضی صورت گرفته است؟
حالا من اطلاعات ریز دقیق ندارم ولی شنیده بودم که طرح جامع شهر شاندیز همزمان با آغاز این پروژه درحال تهیه بوده است. به این ترتیب که مستند تصمیم مدیریت شهری آنجا متکی به طرح قبلی بوده که اجازه ساخت به پدیده داده بوده یا نه، اختلافاتی دراین موضوع وجود دارد که شنیدم این طرح با وجود آن که از مسیر شورای عالی شهرسازی مصوبه گرفته بوده ولی هنوز برای اجرا ابلاغ نشده بوده است.
آیا سازمان زمین ومسکن ورودی دراین موضوع دارد؟
اصلا ارتباطی با ما ندارد چون زمین دولتی نیست و شخصی بوده است حالا این که این ملک دارای چه کاربری بوده است کشاورزی بوده یا نبوده است، مرجع تشخیص آن مدیریت امور اراضی {در وزارت جهادکشاورزی} است.
سازمان چه اقداماتی درزمینه الگوسازی برای بافت های فرسوده شهری داشته است، بعضا هنوز دربرخی از مناطق ومحلات پایتخت کوچه هایی با عرض یک متر وبعضا کمتر وجود دارد که انسان وحشت می کند وارد آن ها شود،سازمان دراین زمینه چه اقداماتی انجام داده است؟
شرکت عمران و بهسازی شهری متولی این بخش از کار دروزارتخانه است ولی به جهت این که اگر حمایت کافی دولت دراین برنامه ها نباشد، خیلی موفقیت آمیزنیست، همین طور که از برنامه چهارم قراربوده است سالانه ده درصد این بافتها نوسازی شوند، الان که پایان برنامه پنجم است،سرجمع تولید دراین بافتها به 10 درصد نیز نمی رسد. یکی از علت هایش این است که ما برای اصلاح شبکه معابروتامین کمبود خدمات ابزار کافی دراختیار نداریم.
ما گفته ایم که هرجایی شرکت عمران وبهسازی شهری با مدیریت شهری کار مشترک کنند و با مقیاس منطقی و معقولی کار نوسازی را انجام دهند، ما هم حاضر شده ایم که به عنوان طرف سوم کمک کنیم.کار دارد سامان می گیرد و به همه شهرداری ها اعلام کرده ایم که هرجا طرح مصوب دارید ، شکل کاربا شرکت عمران وبهسازی به طور منطقی باشد و شهرداری ها به طور تمام عیار کمرهمت بسته اند که داخل میدان باشند با محوریت دادن کار به مردم، ما هم به جهت این که بخشی از اراضی دراختیار ما است، صرف وخرج این کاستی ها دربافتها می کنیم. درتهران امتیازاتی مثل دوطبقه {تراکم} رایگان، وام ارزان و غیره را به مردم داده اند،ولی اتفاقاتی که برای بهبود شبکه معابر محدود وکمبود سرانه های خدماتی نیازاست، نمی افتد،البته برای کمبود معبر مردم عقب نشینی هایی انجام می دهند ولی می بینیم که میزان جمعیت پذیری این معابر را دارند به شدت افزایش می دهند درعین این که در زیرساخت ها و روبناها هیچ اتفاقی نیفتاده است و آنجا کمبود فضای آموزشی و ورزشی و فرهنگی و خدماتی دارد ومعابر نیز هیچ گاه به درستی تعریض نمی شود...
دراین زمینه باید تفاهمی باشد؟
بین شهرداری و شرکت عمران وبهسازی وما این تفاهم وجود دارد. ما برای کمک هرشهرداری که دراین میدان پا می گذارد وارد میدان شده ایم.درخیلی ازشهرها مثل بندرعباس، قم ، قزوین و... شروع کرده ایم وبه بضاعت و امکاناتی که به عنوان زمین دراختیار داریم، اولویت می دهیم.
در زمینه عملکرد بانک ها درزمینه اقتصاد مسکن و اعطای انواع وام به مردم چه دیدگاهی دارید؟
الان تسهیلات بانکی بخش مسکن به 10 درصد کل تسهیلات اعطایی درکشور نمی رسد.این عدد خیلی کم است.یکی ازدلایلش این است که طالب نیستند تسهیلات بلندمدت بدهند چون تسهیلات دراین بخش حداقل دریک افق 10 ساله بازگشت دارد.
البته سهم مسکن دراقتصاد ما خیلی بیشتر است.
حداقل یک سوم اقتصادمان مربوط به بخش مسکن است.همین نسبت دربخش تسهیلات باید رعایت شود که نمی شود. می گویند که این پول خیلی دیربازمی گردد و منابع ما کم است ودیگر این که هزینه مالی را دربخش مسکن کسی حاضر نیست بپذیرد.الان تسهیلات با نرخ 25 درصد دربخش های دیگر را به راحتی می دهند ولی دراین بخش کسی طالب تسهیلات با این نرخ سود نیست.
یعنی نرخ سود بانکی مسکن بالاست؟
این که بالا است یا نه باید ازدید اقتصاد کلان به مساله نگاه کرد ولی این که برای بخش ما این نرخ بالا است واستقبال نمی کنند، بله ، همین طور است.حالا این بحث نیز مطرح است که آیا باید این نرخهای سود را دستوری پایین آورد یا اجازه دهند که بازار هرطور به تعادل می رسد،دولت اگر سیاستی برای تقویت این بخش دارد، یارانه سود بدهد وبگویند که مابه التفاوت این نرخ با نرخی که می خواهید به مردم بدهید را ما پرداخت می کنیم.
برای حل مساله این بخش پیشنهاد اعطای یارانه را مطرح می کنید؟
بله ،الان برای تسهیلاتی که دولت دربافتهای فرسوده ارایه می کند، هفت، هشت درصد یارانه می دهد.خوب این خودش تشویقی است.دریک کلام باید بگویم برنامه های تامین مسکن منحصر به سازمان ملی زمین ومسکن نیست.مشکل اصلی مسکن ما هم دربیش ازیک هزار شهر کشور منحصر به 10 تا 20 شهر است.یعنی بقیه مناطق مشکلی نداریم. باورتان می شود که چند ده هزار واحد مسکن مهر ساخته شده داریم که مشتری ندارد.درخیلی از شهرها ازجمله دراستان البرز خانه به قیمت تمام شده عرضه می کنیم ولی کسی متقاضی نیست.
یکی از بحث های تاثیرگذار دراین بحث موضوع مالیات برزمین ها و خانه های خالی است، آیا سازمان دراین زمینه اقدامی کرده است؟
ما مطالعه ای را دراین مورد به تازگی درحال انجام داریم،چون اختلاف نظر جدی دراین زمینه وجود دارد که آیا ازواحدهای مسکونی وزمین های خالی مالیات بیشتری بگیریم که وارد مدار شوند آیا این به عنوان یک نقطه مثبت دربخش مسکن است یا به عنوان یک عامل منفی عمل می کند، چون هردو این استدلال ها جدی است.
نظر خودتان چیست؟
ما منتظر خروجی مطالعه جدید هستیم.درصدی مازاد یا اضافه تولید همواره باید وجود داشته باشد.اگر اضافه تولیدی نداشته باشید، مثلا فرض کنید،شما 100 کیلو قند مصرف داشته باشید اگر دقیقا همین میزان تولید کنید، شبه انحصار به وجود می آید ولی اگر مقداری مازاد داشته باشید، اجازه نمی دهد که قیمت به دست تولید کننده باشد ومقداری به دست مصرف کننده نیز می افتد.می گویند که 10 درصد تولید اضافه باید دربخش مسکن همیشه وجود داشته باشد.
البته فکر می کنم مساله خانه های خالی را صرفا از نگاه تولید اضافه نباید نگریست چون مقداری جنبه دپو کردن و اخلال یا سوداگری را دربرخی از مناطق مانند شمال تهران نیز پیدا می کند؟
من از شما می پرسم که اگر بخواهید خرید کنید، تعداد کالاها محدود باشد تا این که آپشن های مختلف وجود داشته باشد تفاوتی نمی کند؟ آیا این موضوع روی نظر شما تاثیر نمی گذارد؟ حالا اگر مقداری اضافه تولید باشد، خریدار تعیین کننده می شود، نه فروشنده، اما اگر عکس بود وتولید به اندازه مصرف نبود، شرایط را فروشنده تعیین می کند. این یک تیغ دولب است که می تواند یک عامل منفی انگیزه برای تولید شود که همه بترسند که اگر تولید کردیم مشمول این مساله می شویم....
خوب می شود برای آن زمان گذاشت مثلا اگر یک سال یا دو سال منزلی خالی باشد...
همین که این موضوع چه شکلی باشد و ابعاد مختلف وشیوه برخورد آن را منتظر هستیم که نتایج این مطالعه معلوم شود.
البته ظاهرا در قانون مالیات های مستقیم این موضوع آمده است و جنبه عملیاتی نیز پیدا می کند...
بله ،این موضوع آمده است ولی به جهت این که چنین تفاوت دیدگاهی وجود دارد، شاید دراجرایی یا عملیاتی شدن آن مقداری تاخیر به وجود بیاید.