خوانندگان محترم! در صفحه حقوقی روزنامه خراسان، پاسخگوی پرسش های حقوقی شما هستیم. شما می توانید پرسش های خود را در تمام زمینه های حقوقی، از طریق پیامک به شماره 2000999 ارسال کنید. لطفاً در ابتدای متن پیامک حتما کلمه «حقوقی» را قید فرمایید.
پرسش:چند سال قبل ملکی را با مبایعه نامه خریداری کردم و ثمن آن را کامل پرداختم. حال که برای ثبت سند مراجعه کرده ام، معلوم شده است که کارت ملی فرد مذکور مدتی پس از امضای مبایعه نامه، از سوی ثبت احوال باطل شده است. برای ثبت سند چه کار باید بکنم؟
پاسخ:در صورتی که پس از معامله، فروشنده فوت کند، ورثه وی برای اجرای تعهدات قراردادی او (از جمله برای تحویل ملک یا تنظیم سند رسمی) جانشین یا اصطلاحاً «قائم مقام» فروشنده محسوب می شوند. بنابراین ابتدا با ارسال اظهارنامه ای از ورثه دعوت کنید تا به عنوان قائم مقام فروشنده با حضور در دفتر اسناد رسمی نسبت به انتقال سند ملک به نام شما اقدام کنند. در صورت امتناع از تنظیم سند رسمی انتقال، به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک مراجعه و علیه وارثان فروشنده دادخواستی به خواسته «الزام به تنظیم سند رسمی» تقدیم کنید. اسناد و مدارک خود از جمله کپی برابر اصل بیع نامه را ضمیمه دادخواست کنید.
ضروری است در دادخواست تقدیمی در قسمت خوانده/خواندگان نام تمامی وارثان فروشنده ذکر شود.ماده 231 قانون مدنی بیان می کند:« معاملات وعقود فقط درباره طرفین متعاملین و قائم مقام قانونی آنها موثر است. » وارثان هر شخص، پس از فوت وی، قائم مقام قانونی او به شمار می روند. ماده 220 قانون مدنی نیز بیان می کند: «عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می نماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می شود ملزم می باشند.» بنابراین، پس از انعقاد مبایعه نامه، فروشنده باید نسبت به تحویل ملک و تنظیم سند رسمی به نام خریدار اقدام کند هر چند که در متن قرارداد هیچ اشاره ای به این موضوع نشده باشد.
پرسش:اگر در زمان فوت، همسر فرد باردار باشد و فرزند ایشان بعد از گذشت سه ماه از فوت پدرش متولد شود، فرزند از لحاظ انحصار وراثت چه وضعی پیدا می کند؟ آیا از ارث محروم می شود؟
پاسخ:جنین از پدر مرحوم خود ارث می برد مشروط بر اینکه زنده به دنیا بیاید. بنابراین، فرزندی که حین فوت مورِّث نطفه او منعقد شده باشد، در صورتی که زنده به دنیا بیاید از متوفی ارث خواهد برد. در مورد سوال شما، فرزندی که سه ماه پس از فوت پدرش زنده به دنیا بیاید از پدر مرحومش ارث خواهد برد.اصولاً شرط ارث بردن فرد، زنده بودن وی هنگام فوت مورِّث است. برای ارث بردن جنین از مورِّث علاوه بر زنده بودن هنگام فوت مورث، زنده متولد شدن نیز شرط است. ماده 875 قانون مدنی بیان می کند: «شرط وراثت زنده بودن در حین فوت مورث است و اگر حملی باشد در صورتی ارث می برد که نطفه او حین الموت منعقد بوده و زنده هم متولد شود اگر چه فورا پس از تولد بمیرد.» حمل یعنی جنین و حین الموت یعنی زمان فوت.وجود جنین در تقسیم ارثیه متعلق به دیگران نیز موثر خواهد بود. به استناد ماده ٨٧٨ قانون مدنی، «هرگاه در حین فوت مورث، حملی وجود داشته باشد تقسیم ترکه صورت نمی پذیرد تا تکلیف جنین روشن شود.»