خوانندگان محترم! در صفحه حقوقی روزنامه خراسان، پاسخگوی پرسش های حقوقی شما هستیم. شما می توانید پرسش های خود را در تمام زمینه های حقوقی، از طریق پیامک به شماره 2000999 ارسال کنید. لطفاً در ابتدای متن پیامک حتما کلمه «حقوقی» را قید فرمایید.
پرسش:
شش دانگ مشاع از زمین مزروعی برادر خانمم را با یک برگ قرارداد عادی خریداری کردم. متاسفانه ایشان فوت کرد. حال که برای تنظیم سند به اداره ثبت مراجعه می کنم، می گویند باید از طریق دادگاه اقدام کنی. در همین حال، متوجه شدم که ظاهراً زمین به فرد دیگری هم فروخته شده است. لطفا راهنماییام کنید.
پاسخ:
ابتدا از وارثان برادر خانم خود درخواست کنید با در دست داشتن گواهی انحصار وراثت به همراه شما به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند و ملک را رسماً به شما انتقال دهند. در صورت خودداری آنها از انتقال سند به نام شما، می توانید علیه ورثه برادر خانم خود، دعوای «الزام به تنظیم سند رسمی» اقامه کنید.در صورتی که سند ملک به نام برادر خانم شما نیست، باید نام و مشخصات شخصی را که سند ملک به نام وی است به همراه نام و مشخصات سایر اشخاصی که متوالیاً ملک را خرید و فروش کردهاند نیز در قسمت خوانده (خواندگان) درج کرد. از سوی دیگر، اگر به دلیلی مثلاً در رهن بودن ملک، انتقال سند آن به شکل فعلی مقدور نباشد، باید در دادخواست تقدیمی در قسمت خواسته، «الزام خوانده به تسویه حساب و فک رهن از ملک» یا هر اقدام دیگری که برای تنظیم سند ضروری است نیز قید شود. در صورت فروش ملک به دو نفر، معامله ای معتبر خواهد بود که اول انجام شده است. بنابراین اگر ملک قبل از شما به دیگری فروخته شده است(و در نتیجه، معامله شما معتبر نباشد) می توانید برای دریافت مبلغی که بابت بهای ملک پرداخت کرده اید، به علاوه خسارات وارد شده به شما، علیه وارثان برادر خانم خود دعوای استرداد ثمن را مطرح کنید.به طور کلی، معامله با سند عادی برای طرفین قرارداد و قائم مقام آنها (از جمله وارثان) معتبر و لازم الاتباع است. یعنی باید به مفاد آن عمل کنند و نمیتوانند آن را نادیده بگیرند. ماده 219 قانون مدنی بیان می کند: «عقودی که برطبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.» (اقاله قرارداد یعنی هر دو طرف قرارداد با هم توافق کنند که معامله را بر هم زنند و فسخ قرارداد یعنی یکی از طرفین با شرایط مقرر در قانون یا قرارداد، از معامله منصرف شود و آن را بر هم زند.)
پرسش:
خودرویی را از فردی خریدم و برای زدن پلاک از او وکالت گرفتم. چندی بعد، همان خودرو را به شخص دیگری فروختم و از مالک اصلی خودرو یک وکالت دیگر برای صاحب جدید خودرو گرفتم. قولنامه هم تنظیم شده است. حالا به علت بدهی مالک اصلی، خودرو را توقیف کرده اند. تکلیف چیست؟
پاسخ:
خریداری که خودرو را از شما خریده است آخرین مالک خودرو محسوب می شود و می تواند با در دست داشتن قرارداد فروش (قولنامه) و وکالتنامه به پلیس مراجعه و سوال کند که ماشین را به استناد دستور کدام یک از مراجع قضایی توقیف کرده اند.اگر دستور توقیف از اجرای احکام صادر شده باشد ایشان می تواند با استناد به مواد 146 و 147 قانون اجرای احکام مدنی به مرجع مربوطه مراجعه و با ارایه وکالت نامه و قرارداد (قولنامه) به عنوان معترض ثالث اجرایی اعتراض کند. اعتراض ثالث اجرایی بدون تقدیم دادخواست و به صرف شکایت به دادگاه مجری حکم صورت می گیرد. مطابق مواد 146 و 147 قانون اجرای احکام مدنی، هر گاه نسبت به مال منقول یا غیر منقول یا وجه نقد توقیف شده، شخص ثالث اظهار حقی کند، اگر ادعای مزبور مستند به حکم قطعی یا سند رسمی باشد که تاریخ آن مقدم بر تاریخ توقیف است، رفع توقیف می شود. در غیر این صورت، عملیات اجرایی تعقیب می شود و مدعی حق برای جلوگیری از عملیات اجرایی و اثبات ادعای خود می تواند به دادگاه شکایت کند. به شکایت شخص ثالث در تمام مراحل بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی و پرداخت هزینه دادرسی رسیدگی می شود.مفاد شکایت به طرفین ابلاغ می شود و دادگاه به دلایل شخص ثالث و طرفین دعوا به هر نحو و در هر محل که لازم بداند، رسیدگی می کند و در صورتی که دلایل شکایت را قوی یافت، قرار توقیف عملیات اجرایی را تا تعیین تکلیف نهایی شکایت صادر می کند. در این صورت، اگر مال مورد اعتراض، منقول باشد دادگاه می تواند با اخذ تامین مقتضی دستور رفع توقیف و تحویل مال را به معترض بدهد.اگر دستور توقیف مال در اجرای رای دادگاه باشد، ذینفع می تواند دادخواست اعتراض ثالث خود را به استناد مواد 417 و 418 قانون آیین دادرسی مدنی به دادگاه صادر کننده حکم تقدیم کند. مطابق مواد 417 و 418 اگر در باره دعوایی رایی صادر شود که به حقوق شخص ثالث خللی وارد آورد و آن شخص یا نماینده او در دادرسی که منتهی به رای شده است به عنوان اصحاب دعوا دخالت نداشته باشد، می تواند نسبت به آن رای اعتراض کند. اصولاً شخص ثالث حق دارد نسبت به هر رای صادره از دادگاه های عمومی، انقلاب و تجدید نظر اعتراض کند و نسبت به حکم داور نیز کسانی که خود یا نماینده آنان در تعیین داور شرکت نداشته اند، می توانند به عنوان شخص ثالث اعتراض کنند.