از جولان دلالان خبری نیست اما عوامل بنیادی مسکن را به پیش می برد
در یکی از محله های مشهد کارگاه کوچکی دارد و کانال کولر درست می کند و از همین محل زندگی اش را می چرخاند. شاید بهتر باشد بگویم که زندگی اش را می چرخاند. اما با رکود سنگینی که بر ساخت و ساز ها حاکم شده اصلا شرایط خوبی ندارد. به فکر تعطیلی کارگاه و راه اندازی شغل دیگری است. اما برخی می گویند که مسکن به زودی رونق خواهد گرفت. با خودش می گوید که کمی دیگر هم صبر کنم شاید فرجی شد. اما برخی هم ساز مخالف می زنند و می گویند که خبری از رونق مسکن نیست.خیلی ها این گونه گیج شده اند. آنقدر مسئولان خبر از رونق مسکن دادند و آنقدر اخبار متفاوت و بعضا متناقض درباره آینده مسکن منتشر شد که برخی نمی توانند تصمیم بگیرند. حتی سرمایه گذارانی که در اندیشه ساخت و ساز هستند و مردمی که به فکر خرید یا فروش ملک خود هستند. آینده ساخت و ساز، معاملات و قیمت مسکن برای همه این افراد مهم است. علاوه بر کولرساز قصه ما، سیمانی ها ، آهنی و الکتریکی ها و کابینت ساز ها هم در انتظارند. سیمانی ها برخی خطوط تولید خود را تعطیل کرده اند و آهنی ها با تخفیف 400 تومانی محصولات خود را می فروشند و برای ادامه کار خود دچار سردرگمی هستند. چرا که برخی صحبت از رونق می کنند و برخی بر ادامه رکود تاکید دارند.
ریشه اختلافات چیست؟
انتشار تحلیل ها و آمار متناقض باعث سردرگمی این افراد شده است. سوال این است که تحلیل ها، آمار و نمودار ها درباره مسکن چه می گویند و علت برخی اختلاف نظرات چیست؟ واقعیت این است که تمام عوامل منطقی حکایت از قرار گرفتن مسکن در روند رشد دارد. البته برخی فعالان بازار که هنوز خاطره جهش های قیمتی و معاملات بسیار زیاد و رونق غیرواقعی سال های 90 و 91 را در ذهن دارند، تحرک فعلی را رونق محسوب نمی کنند. این در حالی است که روند منطقی رشد در حال سپری شدن است و نباید منتظر جهش های عجیب و غریب در قیمت و معاملات مسکن بود. چرا که این موضوع به نفع مردم و سرمایه گذاران هم نیست بلکه فقط جیب دلالان را پر خواهد کرد.باید بپذیریم که مسکن در مسیر منطقی خود و تحت تاثیر عوامل بنیادی و نه فضاسازی ها و سودجویی های سفته بازان و دلالان در حال رشد است. چندین نشانه و دلیل منطقی وجود دارد که از خیز مسکن برای رونق خبر می دهد که در ادامه بررسی خواهد شد.
روند معاملات و قیمت
گزارش ها از رونق نسبی معاملات مسکن از ماه های پایانی سال گذشته حکایت دارد. این روند تا اردیبهشت امسال ادامه یافت. طی فروردین تعداد معاملات در تهران 20 درصد رشد کرد. آخرین گزارش بانک مرکزی نیز نشان می دهد که معاملات طی اردیبهشت نسبت به سال قبل 8 درصد رشد کرد، اگرچه فعالان بازار این رونق نسبی را با روز های پرتلاطم سال های 90 و 91 مقایسه می کنند و با ناامیدی نسبت به آینده صحبت می کنند. طی آن دوره جهش های قیمتی باعث حضور بسیار فعال دلالان در بازار و معاملات سودجویانه بسیار زیاد و البته رشد کاذب قیمت شد. اما اکنون روند منطقی رشد در حال سپری شدن است. معاملات در حال افزایش است و قیمت نیز در حالی که تغییرات جهشی ندارد با نرخ مثبت تغییر می کند. علاوه بر روند معاملات و قیمت، شواهد دیگری نیز وجود دارد که حکایت از رشد منطقی مسکن و تسریع آن در آینده دارد.
افزایش قدرت خرید متقاضیان واقعی
چشم انداز اقتصاد برای سال جاری مثبت است. قیمت نفت در حال افزایش است و وام های تخصیص داده شده با گذشت یک سال زمان انتظار کم کم وارد بازار می شوند. همه این ها به معنی افزایش قدرت خرید مردم است که باعث تقاضای واقعی در بازار می شود. البته این تقاضا مثل تقاضای دلالان وسفته بازان یک باره و جهشی نیست و به مرور اثر خود را نشان می دهد.
کاهش هزینه های ساخت و ساز و گذر از «قعر قیمت»
گزارش ها حکایت از آن دارد که هزینه های ساخت و ساز نیز به حداقل رسیده است. شاخص قیمت نهاده های ساخت و ساز، طی سال گذشته نسبت به سال 94 ، 1.8 درصد کاهش یافت. چنانچه نمودار زیر نشان می دهد که برخی از مصالح کاهش بیشتری را هم تجربه کرده اند. این موضوع نشان می دهد که قیمت مصالح به نقطه حداقلی رسیده است. کاهش هزینه ها انگیزه مناسبی برای سرمایه گذاران و شرکت های ساخت و ساز و سرمایه گذاری ایجاد می کند تا با قدرت بیشتری وارد حوزه ساخت و ساز شوند. چرا که آن ها می دانند که هم مسکن و هم مصالح در قعر قیمت قرار گرفته اند و بیش از این کاهش نخواهد یافت. علاوه بر آن تقاضای واقعی مردم برای مسکن در حال افزایش است و رکود دو سال گذشته حجم زیادی از تقاضا های بالقوه برای مسکن را ایجاد کرده است که در آینده بروز می کند. تحلیل منطقی دوره های رونق و رکود مسکن همه را به این نتیجه رسانده که زمان ورود به بازار - چه برای ساخت و ساز و چه خرید- است. هرچند رونق در روند منطقی خود بدون حضور دلال ها و آشفتگی قیمتی زمانبر است.