خوانندگان محترم! در صفحه حقوقی روزنامه خراسان، پاسخگوی پرسش های حقوقی شما هستیم. شما می توانید پرسش های خود را در تمام زمینه های حقوقی، از طریق پیامک به شماره 2000999 ارسال کنید. لطفاً در ابتدای متن پیامک حتما کلمه «حقوقی» را قید فرمایید.
پرسش: 10 سال پیش زمینی را خریداری کردم. حالا متوجه شده ام که جزو اراضی منابع طبیعی است. آیا می توانم از فروشنده شکایت و پولم را به نرخ روز دریافت کنم؟
پاسخ: بله، می توانید علیه فروشنده به دادگاه حقوقی دادخواستی به خواسته «استرداد ثمن و جبران غرامات» تقدیم کنید. ماده ۳۹۰ قانون مدنی بیان می کند: «اگر بعد از قبض ثمن، مبیع کلاً یا جزئاً مستحق للغیر در آید بایع ضامن است اگر چه تصریح به ضمان نشده باشد.» در این صورت، « بایع باید ثمن مبیع را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد، بایع باید از عهده غرامات وارده بر مشتری نیز بر آید.» (ماده 391 قانون مدنی) به عبارت دیگر، اگر پس از انجام معامله مشخص شود که موضوع معامله متعلق به دیگری بوده است؛ مثلا مشخص شود که زمین مورد معامله جزو اراضی منابع طبیعی بوده، فروشنده باید مبلغی را که به عنوان بهای ملک دریافت کرده است، بازگرداند. علاوه بر این، در صورتی که خریدار هنگام معامله از اینکه موضوع معامله متعلق به دیگری است، بی اطلاع بوده باشد، فروشنده باید علاوه بر بازگرداندن ثمن، خسارات وارده به خریدار را نیز جبران کند. در این زمینه، رای وحدت رویه هیئت عمومی دیوان عالی کشور به شماره ۷۳۳ به تاریخ ۱۵/۷/۱۳۹۳ بیان می کند: «به موجب ماده ۳۶۵ قانون مدنی، بیع فاسد اثری در تملک ندارد، یعنی مبیع و ثمن کماکان در مالکیت بایع و مشتری باقی میماند و حسب مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مرقوم، اگر بعد از قبض ثمن، مبیع کلاً یا جزئاً مستحق للغیر درآید، بایع ضامن است و باید ثمن را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد، از عهده غرامات وارد شده بر مشتری نیز برآید و چون ثمن در اختیار بایع بوده است در صورت کاهش ارزش ثمن و اثبات آن، با توجه به اطلاق عنوان غرامات در ماده ۳۹۱ قانون مدنی بایع قانوناً ملزم به جبران آن است.» با استناد به این رای وحدت رویه می توان از دادگاه درخواست کرد که فروشنده علاوه بر استرداد ثمن، مابه التفاوت ثمن دریافتی و قیمت معاملاتی ملک را به عنوان غرامات به خریدار پرداخت کند.
پرسش: 20 سال قبل آپارتمانی را خریداری کردم. حالا که قصد فروش آن را دارم، متوجه شده ام که سهم العرصه آن در سند به جای 91 متر، 61 متر ثبت شده است. به اداره ثبت اسناد مراجعه کردم ولی مشکلم حل نشد. لطفا راهنمایی ام کنید.
پاسخ: اصولاً اختیارات اداره ثبت در اصلاح اسناد مالکیت محدود به مواردی است که به حقوق اشخاص ثالث خللی وارد نشود. در مواردی که اصلاح سند با حقوق اشخاص ثالث تعارض داشته باشد، متقاضی می تواند به دادگاه مراجعه کند. بنابراین شما می توانید دادخواستی به خواسته اصلاح سند مالکیت خود به طرفیت اداره ثبت و سایر مالکین مشاعی که در عرصه با شما مالکیت مشاع دارند به دادگاه محل وقوع ملک، تقدیم یا با استناد به ماده 385 قانون مدنی، معامله را فسخ کنید. در فرض اخیر، فروشنده باید مبلغی را که به عنوان ثمن دریافت کرده است، به علاوه هزینه هایی که برای انجام معامله متحمل شده اید، به شما بازگرداند. ماده 385 قانون مدنی مقرر می دارد: «اگر مبیع از قبیل خانه یا فرش باشد که تجزیه آن بدون ضرر ممکن نمیشود و به شرط بودن مقدار معین فروخته شده ولی درحین تسلیم، کمتر یا بیشتر در آید در صورت اولی مشتری و در صورت دوم بایع حق فسخ خواهد داشت.» در چنین مواردی به طور معمول دادگاه ها صرفاً رای به استرداد ثمن دریافتی و هزینه های انتقال صادر می کنند. بنابراین و با توجه به نرخ معمول تورم و اختلاف ثمن پرداختی با قیمت معاملاتی ملک پس از 20 سال، معمولاً فسخ معامله به نفع خریدار نیست. ماده یک لایحه راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض بیان می کند: «اشتباهات قلمی که در موقع ثبت یا ثبت انتقالات بعدی در دفتر املاک رخ داده و یا اشتباهاتی که قبل از ثبت ملک در جریان عملیات مقدماتی ثبت پیش آمده و موقع ثبت ملک در دفتر املاک مورد توجه قرار نگرفته و بعداً اداره ثبت به آن متوجه گردد در هیئت نظارت مذکور در ماده 6قانون ثبت مطرح میشود و در صورتی که پس از رسیدگی وقوع اشتباه محرز و مسلم تشخیص گردد و اصلاح اشتباه موجب خلل به حق دیگری نباشد هیئت نظارت دستور رفع اشتباه و اصلاح آن را در ستون ملاحظات ثبت ملک در دفتر املاک و سند مالکیت صادر مینماید و در صورتی که اصلاحمزبور خللی به حق دیگری برساند به شخص ذینفع اخطار میکند که میتواند به دادگاه مراجعه نماید و اداره ثبت دستور رفع اشتباه یا اصلاح آن را پساز تعیین تکلیف نهایی در دادگاه صادر خواهد نمود.» اصلاح سند با تودیع قیمت بخش اضافی به استناد ماده 149 قانون ثبت نیز در صورتی در اداره ثبت قابل اجرا است که «اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و به حقوق اشخاص ثالث تعرضی نشود.
ماده 149 قانون ثبت در این باره مقرر می دارد : «نسبت به ملکی که با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعداً معلوم شود اضافه مساحت دارد ذینفع میتواند قیمت اضافی را بر اساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینههای قانونی معامله به صندوق ثبت تودیع و تقاضای اصلاح سند خود را بنماید. در صورتی که اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و به مجاورین تجاوزی نشده و در عین حال بین مالک و خریدار نسبت به اضافه مذکور قراری داده نشده باشد، اداره ثبت، سند را اصلاح و به ذینفع اخطار مینماید تا وجه تودیعی را از صندوق ثبت دریافت دارد. عدم مراجعه فروشنده برای دریافت وجه در مدتی زاید بر ده سال از تاریخ اصلاح سند، اعراض محسوب و وجه به حساب درآمد اختصاصی ثبت واریز میشود. تبصره: در مواردی که تعیین ارزش اضافه مساحت میسر نباشد ارزش اضافه مساحت در زمان اولین معامله به وسیله ارزیاب ثبت معین خواهد شد.»